別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 橿原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -2 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　谷口　清   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市曲川町７丁目５４２番１６ ｢曲川町７－２３－１８｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度地区最高25m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに店 舗等が見られる住宅 地域 北4.8m市道 水道、ガス、下水 金橋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　　　　 　　　北４．８ｍ市 道 交通 施設 金橋駅南方 500m 法令 規制 準工 (60,200) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ最寄駅から徒歩圏にある住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現況 を維持するものと予想される。地価水準は当面の間、横這い傾向で推移するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね近鉄大阪線、橿原線及びＪＲ桜井線沿いの橿原市及びその周辺市町圏域の中小規模住宅地域である。 需用者の中心は橿原市居住者が大部分であるが、同市は同一需給圏の中で中核的位置を占めることから、他市町からの 転入も期待できる。生活利便性に比較的恵まれ、需給は安定的に推移しており、地価は横這い傾向を示している。対象 標準地と同規模の宅地で１，０００万円程度、新築住宅で３，０００万円程度までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用の戸建住宅を主とする住宅地域で、賃貸アパートは存在しないことから収益還元法は適用しなか った。比準価格は、多数の現実取引から求められた価格で、その妥当性については同価格決定の要旨の通りである。比 準価格は市場性を有する適正妥当な価格といえる。従って近隣地域及び周辺地域の市場価格推移、総額による市場性、 代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって適正妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,800 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [ 94.4] [100.0] 100 67,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 橿原市の人口は微減傾向にあり、高齢化率は 県内では相対的に低位にある。需要は回復し つつあるが、選別化の傾向が強く、二極化が 進行している。 中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域 で、地域要因に特段の変化は認められない。 生活利便性が良好で、需要は概ね安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％