別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 天理 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 3-1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　井岡　みや子   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 天理市小路町９５番 ②地積(㎡) 895  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (50,150) （その他） 1:3.5 田 田や畑が見られ周辺で宅地開発が進んでいる地域 二階堂 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   20 ｍ、西   70 ｍ、南   80 ｍ、北   30 ｍ ②標準的使用 田 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺地域では街路整備が進行 している。 道 路 接面道路なし。 交通 施設 二階堂駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (50,150) ⑤地域要因の 　将来予測 周辺地域では宅地開発が進んでおり、近い将来の宅地化が期待できる。地域南側の都市計画道路「南大路線」の 整備により地域環境が変化、熟成度が深まることが期待される。 (3)最有効使用の判定 転換・造成後、区画分割して戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     19,700 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     18,600 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良県中北部の宅地見込地域である。需要者は中小ディベロッパー、建売業者等と考えられる。天理市内 ではミニ開発による住宅地が散見される。当該地域は住宅団地に近接しているが最寄駅並びに中心市街地からはやや距 離があるため、需要は弱含みである。物件によって取引される価格はまちまちであるが、標準地と同程度の規模で１８ ００万円程度までが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は比較可能な取引事例により求めたものであり、市場性を反映している。一方、控除方式による価格は開発業 者の投資採算性に着目したものであり、理論的であるが、想定事項を多く含むため不確実性を伴い精度はやや劣る。よ って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、控除後価格を参考に類似の標準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　桜井 3-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　     17,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 90.2] [100.0] 100      19,300  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     19,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天理市の人口は減少傾向で、少子高齢化が進行して いる。選好性が高い地域以外では地価は弱含みであ る。 中規模住宅団地に近接している。周辺地域では宅地 化が進行しているが、地域要因に大きな変化は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　   -4.0 環境　　　　　　　　　   -6.0 宅地造成　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0