別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 天理 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -15 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　松山　順一   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 37,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市蔵之庄町２８１番１外 ②地積 　(㎡) 413   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東4m市道 水道、下水 帯解 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 帯解駅南方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的規模の大きい農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく現状維持と予測する。 駅から遠く、農家住宅等の需要は低迷していることから、今後も地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天理市及びその周辺市町の農家住宅が多く建ち並ぶ住宅地域と判定した。需要者の中心は、天理市の居住 者で市外からの転入者はほとんど見られない。高齢化や後継者不足のため農家住宅の需要は低迷しており、取引件数が 少なく、市場での中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧集落内の農家住宅を中心とした住宅地域であり、周辺に賃貸用住宅の供給はほとんどなく、接近条件が劣ることから 賃貸市場の成熟の程度は低いため、収益価格は試算しなかった。当該地域は、自用目的の取引が中心であり、市場の特 性を勘案のうえ求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断し、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景に不動産市況は堅調に推移した が、天理市は人口の減少、高齢化の進行によ り需要の二極化が顕著である。 中心市街地から遠い、農家住宅が建ち並ぶ古 くからの既成住宅地域であり、選好性は低く 、地価はやや下落傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％