別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 天理 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -14 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　敬裕   TEL.

鑑定評価額 6,630,000 円  １㎡当たりの価格 49,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市櫟本町２９２９番１９ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北5.8m道路 水道、下水 櫟本 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５． ８ｍ道路 交通 施設 櫟本駅東方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の影響を与える要因は見当たらず、現況を維持す るものと予測する。最寄り駅へやや距離があること等から地価水準は下落基調で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天理市及びその周辺市町内を走行する近鉄各線、ＪＲ桜井線沿線の住宅地域の圏域である。需要者の中心 は同一需給圏内の居住者が中心で、圏外からの転入は少ない。最寄り駅へやや距離感があること、人口減少、高齢化等 の要因により需要が弱含んでいること等から地価は下落基調で推移してる。具体的には土地値で６００万円～７００万 円前後、中古戸建住宅は建物の状況によるが概ね５００万円から１０００万円前後が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域に共同住宅は殆ど見られず、自用目的の戸建住宅が主流の住宅地域である。近隣地域は熟成した住環境が形成 されており、不動産市場では居住の快適性が重視される。反面、こうした地域性のため、土地価格に見合った賃料を収 受することは困難であり、賃貸市場は未成熟である。よって本件では収益還元法の適用は見送っている。以上の検討に より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,800 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [129.3] [100.0] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化率上昇傾向が長期間継続し ておりこの状況に変化の兆候なし。不動産市 場は地域により差はあるが全般的には弱含み で推移している。 中小規模一般住宅を主とする住宅地域である 。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されて おらず当面は現状で推移するものと思われる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％