別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 天理 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -13 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　井岡　みや子   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市勾田町１７番１８ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 天理 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　５． ２ｍ市道 交通 施設 天理駅南方 1.7km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。住宅地としては熟成しているため、地域要因に大きな変化はな く、今後ともほぼ現状維持で推移すると予測する。地価水準はやや下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ桜井線、近鉄天理線沿線で、概ね天理市の住宅地である。需要者は１次取得者を中心とする市内居住 者が大半を占め、市外からの転入者は少ない。周辺地域には店舗等も存するため生活利便性は低くないが最寄駅からは 距離があり、都心へのアクセスも劣るため需要は弱含みである。土地は標準地と同程度の規模で１４００万円程度、中 古戸建住宅で１０００万円台後半までのものが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地で、アパート等の収益物件は皆無である。自己使用目的の取引が支配的で賃貸 市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。居住の快適性を重視する住宅地であることから、自用目 的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると判断されるので、比準価格を採用し、 鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天理市の人口は減少傾向にあり、少子高齢化 が進行している。需要の地域間格差が拡大し ており、選好性が高い地域以外では地価は弱 含みである。 生活利便性は比較的良好であるが、最寄駅か ら距離があるため、需要は弱い。有効需要の 減少により地価はやや下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％