別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 天理 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -10 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　梅本　剛   TEL.

鑑定評価額 7,670,000 円  １㎡当たりの価格 54,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市櫟本町２２６８番１３ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 東6.2m道路 水道、下水 櫟本 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．２ ｍ道路 交通 施設 櫟本駅東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に大きな変動はない。やや最寄駅から距離があり、当 該地域については当面は現状程度で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天理市内を中心とした地域で、主としてＪＲ桜井線及び近鉄天理線沿線の住宅地域の圏域。需要者は当市 内の居住者が中心である。最寄駅からやや距離のある既存の戸建住宅地域であり、大規模開発等の需給に影響を与える ような大きな変動もない。天理市内の他の不動産と比較すると、地価・需給ともにやや弱含みである。中心となる価格 帯は、土地は１０００万円弱。土地建物一体の取引は、中古物件が主である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅が主の地域で、需要者は快適性や利便性等を重視しており、一般的には自己使用目的の取引がほとん どである。最寄駅から距離があり、収益物件を想定することは事業採算性の観点からも非現実的である。したがって、 収益価格は試算せず、市場の実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の 通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,400 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [ 96.9] [102.0] 100 54,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県全体に比較し、人口減少率は高く、高齢化 率はやや低いが上昇傾向。取引件数は若干減 少。地域による選別化が進んでいる。 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地 域要因に特段の変化はない。需要はやや低調 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％