別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 天理 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -9 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　松山　順一   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 68,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市二階堂上ノ庄町１７３番１２４ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 二階堂 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　　　北 ６ｍ市道 交通 施設 二階堂駅東方 1.1km 法令 規制 １中専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地として熟成しており、今後とも現状維持と予測する。駅からやや遠い が住環境の整った住宅地域として需要は概ね安定的であり、地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね天理市の中規模一般住宅地域を中心とする圏域である。需要者は、天理市の居住者を中心とし、近隣 市町からの転入も見られる。当該地域は、駅からやや遠いが、住環境の整った住宅地域として需要は概ね堅調である。 市場での中心となる価格帯は、土地１５０㎡程度で１千万円前後、新築住宅で、２．５千万～２．８千万円程度である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 接近条件が劣ることから賃貸市場の成熟の程度は低く、また共同住宅の敷地としては規模も小さく、経済合理的な賃貸 住宅の建築を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。当該地域は、主に自用目的の中規模住宅の 取引が中心であり、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断し、代表標準地との検討を 踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,400 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [116.7] [100.0] 100 68,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景に不動産市況は堅調に推移した が、天理市は人口の減少、高齢化の進行によ り需要の二極化が顕著である。 環境の比較的良好な郊外の住宅団地であり、 駅への接近性がやや劣るものの、地価は概ね 横ばい傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％