別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 天理 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -8 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　谷口　清   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 68,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市田町１２２番２３ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 天理 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    35 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　　　　 　　　北４ｍ市道 交通 施設 天理駅南方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現況を維持するものと 予想される。駅接近性がやや劣ることから需要は弱含みで、地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね天理市及びその周辺市町圏域に存する中小規模普通住宅を主をとする住宅地域である。需用者の中心 は天理市に居住する者が大部分であるが、他市町からの転入も見受けられる。駅接近性がやや劣ることから需給動向は 依然として弱含みで推移している。標準地と同規模の宅地で１，２００～１，４００万円程度、新築戸建住宅は２，５ ００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、賃貸用住宅も一部に見受けられるが、自用目的の取引が中心 で、収益性よりむしろ快適性が重視される。また対象標準地の規模も小さく、収益性になじまない。比準価格は多数の 取引事例から求められ、説得性を十分に有する。従って収益還元法は適用せず、近隣地域及び周辺地域の市場価格推移 、代表標準地からの検討等を踏まえた上で、比準価格をもって適正妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,400 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [117.7] [100.0] 100 68,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天理市の人口は減少傾向にあり、高齢化率は 増加傾向にある。都心へのアクセスが劣るた め需要は低調で、地価は全般的に下落傾向に ある。 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、 地域要因に特段の変化は認められない。最寄 駅からの接近性が劣り、地価は弱含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％