鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

天理 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	天理Ｇ -5	天理市		更地	（　）	ほぼ整形	西16.1m市道、南6.2m、角地		１住居 (70,300)
b	天理Ｄ -104	天理市		建付地	（　）	台形	南4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
c	天理Ｇ -108	天理市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.2m道路、中間画地		１中専 (60,168)
d	天理Ｄ -4	天理市		更地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	天理Ｋ -105	天理市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.6m市道、中間画地		１住居 (60,184)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,958	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	53,469	100 [ 81.3]	65,768	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.1] 　　　　 100	69,800
b	(　 ) 55,956	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	53,535	100 [ 84.0]	63,732		67,600
c	(　 ) 66,462	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 98.0]	100 [ 104.0]	65,014	100 [ 96.0]	67,723		71,900
d	(　 ) 78,046	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	76,439	100 [ 119.6]	63,912		67,800
e	(　 ) 52,110	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	55,214	100 [ 86.4]	63,905		67,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,700 円／㎡]

天理 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,036,812	1,072,612	4,964,200	3,978,000	986,200	（　0.9738） 960,362	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	20,007,542 円　　　　（　 36,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

天理 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	200.00	ＬＳ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	300 ％	300 ％	545 ㎡	17.0 m x 32.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階４戸、平均専有面積約５０㎡のファミリータイプの２階建共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,248	249,600	2.0	499,200
							1.0	249,600
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		499,200		998,400
								499,200

⑨年額支払賃料	499,200 円　×　12ヶ月　＝　 5,990,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,990,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 537,043 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,933,357 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	998,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,155 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 499,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 94,300 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,036,812 円　　　　（　 11,077 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ天理Ｅ（賃）　　　　-4	1,177 ( 1,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,213	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,272 円/㎡　月額支払賃料（　 1,248 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ橿原Ｃ（賃）　　　　-1	1,261 ( 1,223)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,327
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

天理 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	175,500 円	58,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	194,112 円	6,470,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 497,200 円	58,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,500 円	58,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,500 円	58,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,072,612 円　（　　　　　　 1,968 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,500,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 45 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,978,000 円（　　　　　 7,299 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,036,812 円
②総費用	1,072,612 円
③純収益　①－②	4,964,200 円
④建物等に帰属する純収益	3,978,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	986,200 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	960,362 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,762 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,007,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
天理 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

天理 -1

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　松山　順一

TEL.

鑑定評価額

37,900,000 円

１㎡当たりの価格

69,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	天理市守目堂町１６８番５				②地積　(㎡)	545 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域	南16m市道、背面道	水道、ガス、下水	天理 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 560 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　　　　北
１６ｍ市道

交通

施設

天理駅南東方

1.3km

法令

規制

１住居
(60,300)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が多く建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後とも現状維持と予測する。天理市の中心部に比較的近
いが、需要は減少しており、地価は緩やかな下落傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね天理市の中規模一般住宅地域を中心とする圏域と判定した。需要者は、天理市の居住者を中心とし、
近隣市町からの転入も見られる。当該地域は、天理市の中心部に比較的近く、住環境の整った住宅地域であることから
一定の需要は見込まれるが、土地の需給動向は全般的にまだやや弱含みである。対象標準地の規模が比較的大きく、同
等の規模の取引の価格帯は様々であり、市場での中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にファミリー向けの賃貸用住宅としての利用も見られ、収益還元法を適用したが、賃貸市場の成熟の程度は相対的
に低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、規範性・説得性に欠ける。当該地域は、主に自用目的の
中規模住宅の取引が中心であるので、規範性に優る比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討
を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　天理 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 79,400 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[122.8]

[106.1]
100

69,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利を背景に不動産市況は堅調に推移した
が、天理市は人口の減少、高齢化の進行によ
り需要の二極化が顕著である。

天理市の中心市街地に近い既成住宅地域であ
り、地域要因に特段の変化は認められない。
地価は依然として弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

天理 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	天理Ａ -2	天理市		更地	（　）	ほぼ台形	南4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
b	天理Ｇ -5	天理市		更地	（　）	ほぼ整形	西16.1m市道、南6.2m、角地		１住居 (70,300)
c	天理Ｇ -3	天理市		更地	（　）	長方形	南6m市道		近商 (90,300)
d	天理Ｇ -105	天理市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m県道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,558	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	55,289	100 [ 80.8]	68,427	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.1] 　　　　 100	72,600
b	(　 ) 56,958	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	53,469	100 [ 85.1]	62,831		66,700
c	(　 ) 98,687	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	94,891	100 [ 144.1]	65,851		69,900
d	(　 ) 60,622	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 104.0]	61,113	100 [ 93.8]	65,152		69,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,600 円／㎡]

天理 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,311,839	1,127,198	5,184,641	4,209,200	975,441	（　0.9738） 949,884	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	19,789,250 円　　　　（　 36,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

天理 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	210.00	ＬＳ2	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	300 ％	300 ％	545 ㎡	17.0 m x 32.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５２㎡のファミリータイプの賃貸マンションを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	210.00	100.0	210.00	1,248	262,080	1.0	262,080
							1.0	262,080
～

～

～

～

計		420.00	100.0	420.00		524,160		524,160
								524,160

⑨年額支払賃料	524,160 円　×　12ヶ月　＝　 6,289,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,289,920 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 561,903 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,208,017 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	524,160 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,807 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 524,160 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 99,015 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,311,839 円　　　　（　 11,581 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ天理Ｆ（賃）　　　　-102	1,265 ( 1,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,332	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,248 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ天理Ａ（賃）　　　　-2	1,191 ( 1,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,215
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

天理 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,700 円	61,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	203,098 円	6,769,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 526,100 円	61,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,900 円	61,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,900 円	61,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,127,198 円　（　　　　　　 2,068 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,900,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 45 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,209,200 円（　　　　　 7,723 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,311,839 円
②総費用	1,127,198 円
③純収益　①－②	5,184,641 円
④建物等に帰属する純収益	4,209,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	975,441 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	949,884 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,743 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,789,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,300 円／㎡）