鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大和郡山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和郡山Ａ -314	大和郡山市		建付地	（　）	不整形	北18m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
b	大和郡山Ａ -101	大和郡山市		更地	（　）	不整形	南東4.2m市道、西1.8m、角地		１住居高度地区最高15m (60,168)
c	大和郡山Ｈ -319	大和郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東（駅前広場）市道、北16m、角地		商業高度地区最高31m (100,400)
d	天理Ｄ -5	天理市		更地	（　）	ほぼ正方形	北16m国道、西5m、角地		商業 (100,400)
e	天理Ｋ -106	天理市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16.5m国道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	135,997	100 [ 99.1]	137,232	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 90,818	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	101,212	100 [ 75.3]	134,412		138,000
c	(　 ) 126,598	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	120,570	100 [ 100.0]	120,570		124,000
d	(　 ) 114,912	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	112,659	100 [ 84.6]	133,167		137,000
e	(　 ) 100,799	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	99,791	100 [ 75.2]	132,701		137,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

大和郡山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

主たる需要者はマンションデベロッパーと判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,088,733,091	1,885,700,981	13	440,000	5,991.70	274,000	7,273.59
⑧開発法による価格	203,032,110 円　　　　（　 131,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和郡山 5-3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,554 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,554.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
816.03 ㎡	7,273.59 ㎡	6,216.00 ㎡	1,057.59 ㎡	5,991.70 ㎡	ＲＣ・9F ( 62 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 52.5 ％）	（ 468.1 ％）	（ 400.0 ％）	（ 68.1 ％）	（ 82.38 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	49.0 ｍ 30.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

440,000 円／㎡

店舗等

467,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 440,000 円／㎡　　×　　 4,960.76 ㎡　　＝　　　　 2,182,734,400 円

店舗等

　 467,000 円／㎡　　×　　 1,030.94 ㎡　　＝　　　　 481,448,980 円

合　計　　　　　　　　 2,664,183,380 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 274,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 282,220 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 282,220 円／㎡　　×　　　 7,273.59 ㎡　　＝　　　　 2,052,752,570 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,664,183,380 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 266,418,338 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,319,170,908 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	133,209,169 円	( 5 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 119,088,997 円
	販売総額(2期)	133,209,169 円	( 5 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 110,896,633 円
	販売総額(3期)	2,397,765,042 円	( 90 ％)	×　　0.7752	（ 25 ヶ月）	＝　　 1,858,747,461 円
収入合計		－	－	－	－	2,088,733,091 円
支出	建築工事費(1期)	205,275,257 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 189,222,732 円
	建築工事費(2期)	205,275,257 円	( 10 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 174,401,858 円
	建築工事費(3期)	1,642,202,056 円	( 80 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,286,008,430 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	159,851,003 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 147,350,655 円
	販売管理費(2期)	106,567,335 円	( 40 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 88,717,306 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,885,700,981 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,088,733,091 円　　－　　　　　　 1,885,700,981 円　　＝　　　　　 203,032,110 円 131,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大和郡山 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大和郡山 5-3

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　松山　順一

TEL.

鑑定評価額

208,000,000 円

１㎡当たりの価格

134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大和郡山市高田町２番１外				②地積　(㎡)	1,554 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m (90,400)
	1.5:1	店舗兼共同住宅ＳＲＣ9	中高層の店舗兼共同住宅が多い駅前商業地域	東（駅前広場）市道、三方路	水道、ガス、下水	郡山駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

駅前広場（ロータリ
ー）

交通

施設

郡山駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼住宅が多い駅前商業地域であり、特段の地域要因の変化はみられず、今後も現状維持で推移する
と予測する。地価はほぼ横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 133,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね奈良県北中部の駅周辺の商業地域を中心とする圏域である。需要者の中心は、奈良県内の事業者のほ
か広域的に事業展開しているマンションデベロッパーと考えられる。当該地域は、駅前ロータリーに面する商業地域で
あるが、繁華性は低く、店舗併用の共同住宅や分譲マンションが存する地域である。取引規模や価格帯は様々であり、
市場での中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、広域的な観点から収集した取引事例により求め、駅に近接した比較的規模のまとまった商業地としての稀
少性を反映しており、信頼性は高い。また、開発法による価格は現下のマンション市場を勘案のうえデベロッパーの投
資採算性を反映した価格であり、説得力がある。したがって、比準価格、開発法による価格はともに規範性を有すると
判断し、両試算価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　天理 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 129,000 円／㎡

[ 96.9]
100

100
[100.0]

100
[ 96.2]

[103.0]
100

134,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は薄れつつあるが、不透明
さが払拭できない状況にあり、業務地等の需
要は立地条件や業種により物件の選別化が進
んでいる。

駅前商業地域として整備されており、需給バ
ランスに大きな変化はなく地価は横ばいで推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大和郡山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和郡山Ｈ -319	大和郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東（駅前広場）市道、北16m、角地		商業高度地区最高31m (100,400)
b	大和郡山Ａ -314	大和郡山市		建付地	（　）	不整形	北18m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
c	天理Ｄ -5	天理市		更地	（　）	ほぼ正方形	北16m国道、西5m、角地		商業 (100,400)
d	桜井Ｃ -1	桜井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、南3m、角地		商業高度地区最高31m (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,598	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	120,570	100 [ 100.0]	120,570	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 122,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	135,997	100 [ 96.6]	140,784		145,000
c	(　 ) 114,912	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	112,659	100 [ 90.0]	125,177		129,000
d	(　 ) 95,449	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	93,203	100 [ 67.9]	137,265		141,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

大和郡山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

主たる需要者がマンションデベロッパーと考えられるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,244,810,140	2,038,665,616	13	465,000	5,991.70	286,000	7,273.59
⑧開発法による価格	206,144,524 円　　　　（　 133,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和郡山 5-3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,554 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,554.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
816.03 ㎡	7,273.59 ㎡	6,216.00 ㎡	1,057.59 ㎡	5,991.70 ㎡	ＲＣ・9F ( 75 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 52.5 ％）	（ 468.1 ％）	（ 400.0 ％）	（ 68.1 ％）	（ 82.38 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	49.0 ｍ 30.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

465,000 円／㎡

店舗等

473,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 465,000 円／㎡　　×　　 4,960.76 ㎡　　＝　　　　 2,306,753,400 円

店舗等

　 473,000 円／㎡　　×　　 1,030.94 ㎡　　＝　　　　 487,634,620 円

合　計　　　　　　　　 2,794,388,020 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 286,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 294,580 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 294,580 円／㎡　　×　　　 7,273.59 ㎡　　＝　　　　 2,142,654,142 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,794,388,020 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 279,438,802 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,422,092,944 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤、危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	223,551,042 円	( 8 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 195,830,713 円
	販売総額(2期)	2,011,959,374 円	( 72 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,624,455,999 円
	販売総額(3期)	558,877,604 円	( 20 ％)	×　　0.7596	（ 27 ヶ月）	＝　　 424,523,428 円
収入合計		－	－	－	－	2,244,810,140 円
支出	建築工事費(1期)	321,398,121 円	( 15 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 302,339,212 円
	建築工事費(2期)	321,398,121 円	( 15 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 281,544,754 円
	建築工事費(3期)	1,499,857,899 円	( 70 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,210,985,268 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	139,719,401 円	( 50 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 127,479,981 円
	販売管理費(2期)	139,719,401 円	( 50 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 116,316,401 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,038,665,616 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,244,810,140 円　　－　　　　　　 2,038,665,616 円　　＝　　　　　 206,144,524 円 133,000 円／㎡