鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大和郡山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和郡山Ｈ -319	大和郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東（駅前広場）市道、北16m、角地		商業高度地区最高31m (100,400)
b	奈良Ｃ -1	奈良市		更地	（　）	不整形	西30m国道、南8m、角地		近商高度地区最高20m (100,200)
c	奈良Ｋ -2	奈良市		更地	（　）	不整形	北東38.9m県道、西6.7m、角地		商業高度地区最高25m (100,400)
d	橿原Ｄ -4	橿原市		建付地	（　）	ほぼ整形	東10m国道、北12m、角地		商業高度地区最高31m (100,400)
e	奈良Ｅ -23	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,598	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	120,570	100 [ 50.5]	238,752	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 175,000	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	181,256	100 [ 76.0]	238,495		234,000
c	(　 ) 214,000	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	210,260	100 [ 85.4]	246,206		241,000
d	(　 ) 154,448	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	156,147	100 [ 64.3]	242,841		238,000
e	(　 ) 255,718	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	261,344	100 [ 92.1]	283,761		278,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 237,000 円／㎡]

大和郡山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地を形成している。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	63,168,444	12,536,116	50,632,328	38,272,200	12,360,128	（　0.9245） 11,426,938	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	233,202,816 円　　　　（　 181,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和郡山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	600.00	ＲＣ5	3,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	1,291 ㎡	23.3 m x 59.9 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中層店舗兼事務所（各階フロアー貸し）

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

５階建店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	600.00	80.0	480.00	2,550	1,224,000	10.0	12,240,000
							3.0	3,672,000
2～ 5	事務所	600.00	85.0	510.00	2,040	1,040,400	5.0	5,202,000
							3.0	3,121,200
～

～

～

計		3,000.00	84.0	2,520.00		5,385,600		33,048,000
								16,156,800

⑨年額支払賃料	5,385,600 円　×　12ヶ月　＝　 64,627,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,520.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,627,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 5,413,858 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,813,342 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,048,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 303,050 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 16,156,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,052,052 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	63,168,444 円　　　　（　 48,930 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大和郡山Ｊ（賃）　　　　-101	1,347 ( 1,278)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,924	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,154 円/㎡　月額支払賃料（　 2,040 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ｍ（賃）　　　　-4	2,219 ( 2,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,219
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大和郡山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,248,000 円	562,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,956,816 円	65,227,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,430,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,777,000 円	562,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	562,000 円	562,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	562,000 円	562,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,536,116 円　（　　　　　　 9,710 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9245

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	562,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,272,200 円（　　　　　 29,645 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	63,168,444 円
②総費用	12,536,116 円
③純収益　①－②	50,632,328 円
④建物等に帰属する純収益	38,272,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,360,128 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,426,938 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,851 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,202,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大和郡山 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大和郡山 5-1

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　松山　順一

TEL.

鑑定評価額

292,000,000 円

１㎡当たりの価格

226,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大和郡山市南郡山町５２９番３				②地積　(㎡)	1,291 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m (90,400)
	不整形 1:2.5	銀行ＲＣ3	店舗、銀行等が建ち並ぶ中心的商業地域	西20m市道	水道、ガス、下水	近鉄郡山 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 10 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

近鉄郡山駅北東方

150m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、銀行等が建ち並ぶ市内の中心的商業地域であり、近鉄郡山駅周辺のまちづくり構想はあるものの、具体的
な動きはなく、当分の間は現状維持で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 235,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね大和郡山市及び近隣市町の圏域内に存する駅を中心とした商業地域である。需要者の中心は、駅周辺
でチェーン展開する事業者等である。当該地域は、バスロータリーに面し、駅周辺の中心的な商業施設に隣接するため
、顧客の通行量は比較的多く店舗需要及び容積率を生かしたマンション開発等の需要も見込まれる。取引件数が少なく
、規模や価格帯は様々であり、市場での中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅に近接し、賃貸用の店舗・事務所も立地するが、周辺は旧来からの自用物件も多い。賃貸市場の成熟の程度は相対的
に低く、２階以上は来店型の店舗等の需要に限定され一般の事務所需要は少ない。よって収益価格は規範性がやや劣る
と判断し、広域的な観点から収集した取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との
検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　橿原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 321,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[103.0]

100
[138.3]

[ 98.0]
100

226,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は薄れつつあるが、不透明
さが払拭できない状況にあり、業務地等の需
要は立地条件や業種により物件の選別化が進
んでいる。

大和郡山市の中心的な商業地域であり、潜在
的な需要は根強いが、中心市街地の空洞化の
影響もあり、地価はほぼ横ばいで推移した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大和郡山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	橿原Ｄ -5	橿原市		建付地	（　）	ほぼ整形	西10m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,400)
b	橿原Ｆ -6	橿原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.2m市道、北1.6m、二方路		商業高度地区最高31m (100,312)
c	奈良Ｅ -14	奈良市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		商業高度地区最高25m (100,360)
d	奈良Ｂ -4	奈良市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		商業高度地区最高20m (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 194,700	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	196,842	100 [ 86.4]	227,826	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	223,000
b	(　 ) 302,037	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	300,841	100 [ 118.1]	254,734		250,000
c	(　 ) 219,082	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	216,317	100 [ 96.7]	223,699		219,000
d	(　 ) 238,623	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	247,213	100 [ 97.5]	253,552		248,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 235,000 円／㎡]

大和郡山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,987,312	12,573,813	50,413,499	38,024,500	12,388,999	（　0.9271） 11,485,841	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	234,404,918 円　　　　（　 182,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和郡山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	600.00	ＲＣ5	3,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	1,291 ㎡	23.3 m x 59.9 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中層店舗兼事務所ビル（各階フロア部分貸し）

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

中層店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	600.00	80.0	480.00	2,550	1,224,000	10.0	12,240,000
							3.0	3,672,000
2～ 5	事務所	600.00	85.0	510.00	2,037	1,038,870	5.0	5,194,350
							3.0	3,116,610
～

～

～

計		3,000.00	84.0	2,520.00		5,379,480		33,017,400
								16,138,440

⑨年額支払賃料	5,379,480 円　×　12ヶ月　＝　 64,553,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,520.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,553,760 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 5,397,802 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,635,958 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,017,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 302,770 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 16,138,440 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,048,584 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,987,312 円　　　　（　 48,790 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ生駒Ｊ（賃）　　　　-3	2,347 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,257	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,037 円/㎡）　基準階 2 F B
b	奈良Ｆ（賃）　　　　-1	1,936 ( 1,869)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,034
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大和郡山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,260,000 円	565,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,951,013 円	65,033,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,430,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,802,500 円	565,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	565,000 円	565,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	565,000 円	565,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,573,813 円　（　　　　　　 9,740 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9271

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	565,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,024,500 円（　　　　　 29,454 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,987,312 円
②総費用	12,573,813 円
③純収益　①－②	50,413,499 円
④建物等に帰属する純収益	38,024,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,388,999 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,485,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,897 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 234,404,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,000 円／㎡）