別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大和郡山 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 -12 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　井岡　みや子   TEL.

鑑定評価額 6,490,000 円  １㎡当たりの価格 94,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市高田町４３番５２ ②地積 　(㎡) 82   (         13)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:2 住宅 Ｓ3 小規模の一般住宅が 多い住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 郡山 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南     5 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に開発された住 宅団地 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 郡山駅北東方 230m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域である。最寄駅からも近く、需給関係は堅調である。今後とも現状維 持で推移すると予測する。地価水準はやや上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ関西本線、近鉄橿原線沿線で概ね大和郡山市の住宅地である。需要者は１次取得者を中心とする市内 居住者が大半を占めるが近接市町からの転入もある。最寄駅から近く、生活利便性が高いため、需給関係は比較的安定 している。土地は標準地と同程度の規模で６５０万円程度の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模住宅が多い住宅団地である。標準地は画地規模が小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は非現実的であり、収 益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する自用目的住宅の取引が大半であることから、自用目的での取引が主 である取引事例により求められた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和郡山 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.0] 100 [104.0] [100.0] 100 93,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和郡山市の人口は減少傾向で、少子高齢化 が進行している。需要の地域間格差が拡大し ており、地域選好性が地価動向に及ぼす影響 が増大している。 街路条件はやや劣るが、最寄駅に近い住宅地 である。画地規模が小さく総額が嵩まないた め需要は高い。地価はやや上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％