別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大和郡山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 -9 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　村上　俊二   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市北郡山町５２８番４０ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 九条 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    50 ｍ、南    35 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ市 道　　　　　　　 交通 施設 九条駅南西方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現状のまま推移するもの と予測する。地価水準はやや弱含みで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄橿原線及びＪＲ関西本線等の沿線で、大和郡山市及びその周辺の市町の住宅地域である。需要者の中 心は大和郡山市の居住者であり、市外からの転入者は少ない。近隣地域は中規模一般住宅が多い住宅地域であり、最寄 駅から徒歩圏であるが、周辺地域の街路条件がやや劣っており、地価の緩やかな下落傾向は持続している。土地は１６ ０㎡～１７０㎡程度で、１１００万円～１３００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、戸建住宅が多く、対象標準地と同程度の規模の収益物件はほとんどなく、自己の居住目的の 取引が大半で、収益を目的とする賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性 の高い事例から求められ、補修正等も適切で規範性が高い。したがって、居住の快適性を重視する住宅地域であること から、比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和郡山 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.0] 100 [136.5] [104.0] 100 74,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はやや減少し高齢化率は増加傾向にある 。駅徒歩圏の利便性の良い住宅地はほぼ横ば いであるが、接近性が劣る地域では弱含みで 推移している。 中規模一般住宅が多い住宅地域で、地域要因 に大きな変化は見られない。最寄り駅からの 街路条件が劣っており、地価はやや弱含みで 推移している。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％