別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大和高田 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和高田 -6 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　森本　直也   TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和高田市大字池田５４１番 ②地積 　(㎡) 401   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅のほか営業所等 があり、農地も残る 住宅地域 東5m市道 水道、ガス 高田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 高田駅西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は住宅のほか営業所、農地等が混在する既成住宅地域であり、地域要因を変化させるような大きな要因 は見られず、当面は、現況維持のまま推移をすると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大和高田市を中心に近隣市町と判定した。主たる需要者層の属性は、同一需給圏に地縁的選好性を有する 居住者が中心であるが、圏外からの転入者も認められる。市場における需要の中心となる価格帯は、土地４００㎡程度 で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方、 標準地の存する地域は快適性が重視される戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で収益性を反映した賃貸市 場が未成熟であるため収益価格の試算を断念した。したがって、対象不動産の所在、実情等も考慮の上、比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広陵 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 74.6] [102.0] 100 54,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和高田市の人口は、減少傾向にある。また 、高齢化率は県平均と同様に高水準で推移し ている。 地域要因に特段の変化は認められない。 個別的要因に特段の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％