別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大和高田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和高田 -1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　藤田　秀紀   TEL.

鑑定評価額 8,350,000 円  １㎡当たりの価格 62,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和高田市大字大谷５０３番１５ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス 築山 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 築山駅北西方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後とも概ね現況維持の緩慢な推移を示す地域 と予測する。地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大和高田市内の住宅地である。需要者の中心は、市内の居住者が大半を占める。小規模住宅が区画整然と 建ち並ぶ住宅地域であり、近鉄築山駅から徒歩圏ではあるが、大和高田市内の中心部から離れた地域にあるため、やや 供給超過気味である。土地は、１３５㎡程度で概ね８５０万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸物件も見受けられないこと等から収益価格は試算しなかった。比 準価格は、比較適格性が認められる同一需給圏内の取引事例から試算した価格であり、実証的な試算価格である。よっ て、本件では比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和高田 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [160.7] [100.0] 100 62,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良県中和地区の中核都市として発展してき たが、地場産業の衰退に伴い、地域経済は厳 しい状況が続き、人口も減少傾向にある。 駅から徒歩圏にあり、生活利便性が高い地域 であるが、大和高田市内の中心市街地から離 れているため、やや供給超過傾向で推移して いる。 競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動 は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +54.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％