別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 9-2 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田和　聰   TEL.

鑑定評価額 34,000,000 円  １㎡当たりの価格 62,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市北之庄西町１丁目４番５ ②地積 　(㎡) 540   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度地区最高20m 1:2 倉庫兼事務所 ＬＳ1 中小規模の工場、事 業所等が建ち並ぶ工 業地域 北4.5m市道 水道、下水 郡山 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 郡山駅北東方 2.4km 法令 規制 工業 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中小規模の工場、事業所等が建ち並ぶ工業地域であり、当面は現在の環境を維持すると思われる。内 陸型の工業地需要は堅調だが物価高騰の影響を受けて需要はやや軟調化、地価水準は緩やかな上昇傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 低層の倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良市、生駒市、大和郡山市等の奈良県北中部を中心とする内陸型の工場地の存する範囲。需要者は 県内外の製造業等の事業者や物流利便に着目した小規模な流通業務施設の事業者など多様。地積は５００㎡程度で中心 的な価格帯は土地のみで３，０００～３，３００万円前後と思われるが取引事例が少なく詳細は不明。区画の整理され た工場地域であり広幅員の道路へのアクセスも良い。物価高騰によりやや軟調化しているも需要は比較的堅調推移。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺には中小規模の工場等が建ち並んでいるが基本的に自用が中心と思われ、賃料水準の把握が困難であるこ とから収益還元法の適用は断念した。よって収益還元法を適用せず、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,800 円／㎡ [103.9] 100 100 [102.0] 100 [108.6] [100.0] 100 62,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県下中心都市で人口は微減。コロナ禍、ウク ライナ侵攻による物価高騰等の不安要素はあ るものの、地価は上昇に転じつつある。 近隣地域は周辺街路へのアクセス良好な区画 整然とした工業地域であり、需要は比較的堅 調だが物価高騰を受けてやや軟調化。 画地規模が標準的な整形地であり、選好性・ 代替性に特段の低下は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +4.5 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％