別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 9-1 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.

鑑定評価額 220,000,000 円  １㎡当たりの価格 53,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市西九条町５丁目４番９外 ②地積 　(㎡) 4,105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度地区最高20m 1:2 工場 中規模の工場が建ち 並ぶ国道に近い工業 地域 東11m市道 水道、ガス、下水 郡山 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 郡山駅北東方 1.6km 法令 規制 工業 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は、中規模の工場が建ち並ぶ国道背後の工業地域で、新型コロナ禍の影響はなく、現状が維持される ものと予測する。奈良市、生駒市の工場地は、立地条件から需要が底堅く、価格水準は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、奈良県下の内陸型工業地の存するやや広域的な圏域。需要者は県内及び県外の製造業や流通業等の法 人事業者が中心と思われる。国道背後に位置し交通アクセスは良好で、新型コロナ禍の影響はなく、規模が適度で、需 要は底堅い。大阪府からの距離的に、生駒市・奈良市の工業地の需要が特に増加している。土地は対象標準地と同程度 で２億円超程度と思われるが、供給がほとんど見られず、取引が存しないことから詳細の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内をはじめ、一般的に工業地については自用が中心であり、賃貸市場が形成されておらず、賃料水準の把握 も困難であることから、収益還元法の適用は断念した。したがって、県内を広域的に収集した工業地の事例から適切に 試算された比準価格を採用し、代表標準地との均衡、県内の工業地の価格水準とのバランスにも十分留意して、鑑定評 価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,800 円／㎡ [103.9] 100 100 [102.0] 100 [127.0] [100.0] 100 53,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　ウクライナ侵攻の中、物価高騰で個人消費 等は伸び悩み、物流関連等を含む工業地の需 要は堅調であるが、円安等により先行きは若 干不透明である。 　新型コロナ禍の影響はなく、生駒市・奈良 市のように大阪方面への交通アクセス等の良 好な工業地は需要が多く、価格は上昇傾向が 続いている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％