鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奈良 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｊ -120	奈良市		更地	（　）	ほぼ整形	北7.4m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (100,400)
b	Ｚ奈良Ｄ -201	奈良市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業高度地区最高25m 地区計画等 (100,360)
c	奈良Ｊ -238	奈良市		更地	（　）	ほぼ整形	西8.2m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (90,400)
d	奈良Ｋ -2	奈良市		更地	（　）	不整形	北東38.9m県道、西6.7m、角地		商業高度地区最高25m 都市景観区域 (100,400)
e	橿原Ｄ -5	橿原市		建付地	（　）	ほぼ整形	西10m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 179,761	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	179,761	100 [ 58.7]	306,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	322,000
b	(　 ) 261,973	100 [ 100.0]	[ 120.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	315,939	100 [ 103.7]	304,666		320,000
c	(　 ) 227,640	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	227,640	100 [ 72.0]	316,167		332,000
d	(　 ) 214,000	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	210,260	100 [ 66.2]	317,613		333,000
e	(　 ) 194,700	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	196,842	100 [ 70.6]	278,813		293,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 326,000 円／㎡]

奈良 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なことから、原価法は不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,373,788	8,400,332	32,973,456	25,308,000	7,665,456	（　0.9267） 7,103,578	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	151,139,957 円　　　　（　 221,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	ＲＣ7	1,750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高25m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	685 ㎡	22.4 m x 30.6 m	前面道路：市道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗は部分貸し、２～７階は事務所で各階４室、平均専有面積約５０㎡、駐車場１１台。

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

周辺の標準的な有効率を参考に決定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	70.0	175.00	3,600	630,000	5.0	3,150,000
							3.0	1,890,000
2～ 7	事務所	250.00	80.0	200.00	2,351	470,200	5.0	2,351,000
							2.0	940,400
～

～

～

計		1,750.00	78.6	1,375.00		3,451,200		17,256,000
								7,532,400

⑨年額支払賃料	3,451,200 円　×　12ヶ月　＝　 41,414,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,375.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,980,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,414,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,980,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,601,735 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,792,665 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,256,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 158,238 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,532,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,422,885 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,373,788 円　　　　（　 60,400 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奈良Ｆ（賃）　　　　-1	1,936 ( 1,869)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,350	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,441 円/㎡　月額支払賃料（　 2,351 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ生駒Ｊ（賃）　　　　-202	3,371 ( 3,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [148.0]	100 [100.0]	2,531
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,520,000 円	380,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,301,832 円	43,394,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,683,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,135,000 円	380,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	380,000 円	380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	380,000 円	380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,400,332 円　（　　　　　　 12,263 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	380,000,000 円	設計監理料率　 211,000 円／㎡　×　 1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,308,000 円（　　　　　 36,946 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,373,788 円
②総費用	8,400,332 円
③純収益　①－②	32,973,456 円
④建物等に帰属する純収益	25,308,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,665,456 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,103,578 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,370 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,139,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 221,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
奈良 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 5-16

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　田畑　惣臣

TEL.

鑑定評価額

211,000,000 円

１㎡当たりの価格

308,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市三条本町１０８９番１外｢三条本町９－２１｣				②地積　(㎡)	685 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高25m 駐車場整備地区 (100,400)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ7	高層の店舗兼共同住宅等が見られる商業地域	東26m市道、南側道	水道、ガス、下水	奈良 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 690 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２６ｍ市道

交通

施設

奈良駅西方

230m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区最高25m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ奈良駅の西口広場に近接する商業地域である。観光客の増加の影響等を受け地域の繁華性は戻りつつある。
地価は下落傾向から上昇傾向へと転じている。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 325,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 225,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね奈良市、生駒市等の駅前の商業地域を中心とする広域的な圏域である。ＪＲ奈良線奈良駅前で店舗兼
共同住宅等が見られ、典型的な需要者として不動産賃貸業を営む不動産業者や投資家等が考えられる。コロナ禍により
影響を受け地価は下落傾向であったが、観光客の回復等に伴い上昇基調に転じた。取引される価格は非常に個別性が強
く、取引の中心となる価格帯は見いだすことは困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

繁華性の高い駅前の商業地域であり、需要者の多くが経済合理性から意思決定を行う事業者である。比準価格は多数の
信頼できる取引事例により求められた価格であり市場の動向を反映した実証的な価格で規範性が高い。一方、収益価格
も多数の賃貸事例を用い、各種指標の信頼性も高いが想定要素が多く流動的と考えられる。以上より、比準価格を重視
し、収益価格を十分に比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 319,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[110.1]

[105.0]
100

310,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    304,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の商業地はコロナ禍の影響を受け収益が
低迷していたが、最近では観光客の増加等に
より地価が上昇に転じた地域も認められる。

駅に近い商業地域である。一般的要因の影響
を受け、地価は上昇傾向に転じた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

奈良 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｊ -120	奈良市		更地	（　）	ほぼ整形	北7.4m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (100,400)
b	奈良Ａ -16	奈良市		更地	（　）	不整形	北5.3m市道、中間画地		近商高度地区最高20m (90,200)
c	Ｚ奈良Ｄ -204	奈良市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (100,360)
d	斑鳩Ｍ -101	生駒郡斑鳩町		更地	（　）	ほぼ台形	西4.5m町道、中間画地		近商高度地区最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 179,761	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	182,817	100 [ 54.1]	337,924	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	355,000
b	(　 ) 127,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	158,358	100 [ 57.4]	275,885		290,000
c	(　 ) 216,722	100 [ 100.0]	[ 120.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	261,367	100 [ 85.8]	304,624		320,000
d	(　 ) 124,400	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	136,292	100 [ 50.2]	271,498		285,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 325,000 円／㎡]

奈良 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,977,579	8,359,728	33,617,851	25,786,800	7,831,051	（　0.9247） 7,241,373	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	154,071,766 円　　　　（　 225,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	ＲＣ7	1,750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高25m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	685 ㎡	22.4 m x 30.6 m	前面道路：市道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所（各階部分貸し）

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

店舗兼事務所としては標準的な仕様に準拠

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	70.0	175.00	3,580	626,500	5.0	3,132,500
							3.0	1,879,500
2～ 7	事務所	250.00	80.0	200.00	2,359	471,800	5.0	2,359,000
							3.0	1,415,400
～

～

～

計		1,750.00	78.6	1,375.00		3,457,300		17,286,500
								10,371,900

⑨年額支払賃料	3,457,300 円　×　12ヶ月　＝　 41,487,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,375.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,980,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,487,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,980,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,607,811 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,859,789 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,286,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 158,517 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,371,900 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,959,273 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,977,579 円　　　　（　 61,281 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｅ（賃）　　　　-105	2,325 ( 2,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,508	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,490 円/㎡　月額支払賃料（　 2,359 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ｊ（賃）　　　　-3	1,469 ( 1,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,176
c	Ｓ奈良Ｊ（賃）　　　　-107	2,459 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,673

奈良 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,508,000 円	377,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,304,028 円	43,467,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,683,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,110,200 円	377,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	377,000 円	377,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	377,000 円	377,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,359,728 円　（　　　　　　 12,204 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9247

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	377,000,000 円	設計監理料率　 209,000 円／㎡　×　 1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,786,800 円（　　　　　 37,645 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,977,579 円
②総費用	8,359,728 円
③純収益　①－②	33,617,851 円
④建物等に帰属する純収益	25,786,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,831,051 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,241,373 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,571 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,071,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 225,000 円／㎡）