鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奈良 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｈ -114	奈良市		更地	（　）	ほぼ長方形	西2.8m市道、中間画地		商業高度地区最高20m (90,240)
b	Ｚ奈良Ｄ -202	奈良市		更地	（　）	長方形	東28m市道、西6m、二方路		商業高度地区最高25m 地区計画等 (100,400)
c	Ｚ奈良Ｄ -201	奈良市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業高度地区最高25m 地区計画等 (100,360)
d	奈良Ｊ -307	奈良市		更地	（　）	ほぼ長方形	東26m国道、南10.4m、角地		工業高度地区最高20m (70,200)
e	奈良Ｈ -129	奈良市		建付地	（　）	不整形	西18m県道、南16m、角地		商業高度地区最高25m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 374,194	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	385,794	100 [ 67.0]	575,812	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	576,000
b	(　 ) 514,185	100 [ 100.0]	[ 120.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	607,948	100 [ 108.8]	558,776		559,000
c	(　 ) 261,973	100 [ 100.0]	[ 120.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	315,939	100 [ 57.5]	549,459		549,000
d	(　 ) 257,097	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	265,422	100 [ 52.5]	505,566		506,000
e	(　 ) 501,433	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.9]	512,949	100 [ 92.1]	556,948		557,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 550,000 円／㎡]

奈良 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	96,935,075	19,048,400	77,886,675	54,491,800	23,394,875	（　0.9267） 21,680,031	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	461,277,255 円　　　　（　 400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	ＲＣ8	4,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m 地区計画等	70 ％	400 ％	400 ％	1,154 ㎡	20.0 m x 58.4 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～８階事務所（部分貸し）。

⑦有効率　 78.1 ％
の理由

８階建店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	65.0	325.00	3,700	1,202,500	5.0	6,012,500
							2.0	2,405,000
2～ 8	事務所	500.00	80.0	400.00	2,600	1,040,000	5.0	5,200,000
							2.0	2,080,000
～

～

～

計		4,000.00	78.1	3,125.00		8,482,500		42,412,500
								16,965,000

⑨年額支払賃料	8,482,500 円　×　12ヶ月　＝　 101,790,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	101,790,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,448,570 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	93,341,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	42,412,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 388,923 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 16,965,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,204,722 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	96,935,075 円　　　　（　 83,999 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｅ（賃）　　　　-103	2,153 ( 2,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,814	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,700 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ｋ（賃）　　　　-202	2,099 ( 2,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,591
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,196,000 円	799,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,053,700 円	101,790,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,609,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,591,700 円	799,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	799,000 円	799,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	799,000 円	799,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,048,400 円　（　　　　　　 16,506 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	799,000,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	54,491,800 円（　　　　　 47,220 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	96,935,075 円
②総費用	19,048,400 円
③純収益　①－②	77,886,675 円
④建物等に帰属する純収益	54,491,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,394,875 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,680,031 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,787 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 461,277,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 400,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
奈良 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 5-12

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　津石　哲志

TEL.

鑑定評価額

600,000,000 円

１㎡当たりの価格

520,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市西大寺東町２丁目５番３外				②地積　(㎡)	1,154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高31m 地区計画等 (70,400)
	1:3	空地	中層の店舗ビル、銀行等が集まる駅前の商業地域	南9m県道	水道、ガス、下水	大和西大寺 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特に無い

街

路

９ｍ県道

交通

施設

大和西大寺駅北東方

150m

法令

規制

商業
(70,400)
防火
高度地区最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

県内最大のターミナル駅、大和西大寺駅前の大規模商業施設も存する商業地域である。南北自由通路開通により
利便性が向上しているほか、駅前広場整備事業も進捗中で、地価は上昇基調で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

８階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 540,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 401,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、奈良市内における主要鉄道駅周辺の繁華性の高い商業地域である。需要者は、店舗、事務所等を計画す
る法人、収益物件の取得を計画する不動産事業者等が中心となる。コロナ禍が落ち着きを見せる一方、大和西大寺駅周
辺は南北ともに再開発が進み街並みが再形成される中、将来に対する期待感もあって、地価は回復傾向を見せている。
中心となる価格帯は画地規模等によりばらつきがあり、物件の供給件数が限定的であるため、その把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

大和西大寺駅から徒歩圏内の商業地域における規範性に富む取引事例を採用して試算した比準価格は、市場の実態を反
映した実証的な価格である。一方、査定した収益価格は、市場に供給される物件が少なく、投資対象としての市場が成
熟しているとは言えないため、収益性が不動産の経済価値を適切に反映していない状況である。ゆえに本件では、比準
価格を標準として、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 720,000 円／㎡

[106.3]
100

100
[100.0]

100
[147.8]

[100.0]
100

518,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    494,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産取引市場では、金融緩和により取引数
が増加しており、コロナ禍が払しょくされつ
つある中、商業地の地価は回復基調を強めて
いる。

大和西大寺駅前整備等が進捗する中にあって
、街並みは変貌をとげ、先行きに対する期待
感も手伝って、地価は上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

奈良 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｚ奈良Ｄ -203	奈良市		更地	（　）	不整形	東28m市道、西6m、南4m、三方路		商業高度地区最高25m 地区計画等 (100,400)
b	Ｚ奈良Ｄ -202	奈良市		更地	（　）	長方形	東28m市道、西6m、二方路		商業高度地区最高25m 地区計画等 (100,400)
c	奈良Ｊ -226	奈良市		更地	（　）	長方形	北（駅前広場）区画街路、中間画地		商業高度地区最高25m (100,400)
d	奈良Ｍ -14	奈良市		更地	（　）	長方形	西18m市道、東6m、二方路		商業高度地区最高25m (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 451,122	100 [ 100.0]	[ 120.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	544,598	100 [ 98.0]	555,712	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	556,000
b	(　 ) 514,185	100 [ 100.0]	[ 120.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	607,948	100 [ 98.0]	620,355		620,000
c	(　 ) 620,778	100 [ 120.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	559,218	100 [ 92.8]	602,606		603,000
d	(　 ) 381,679	100 [ 100.0]	[ 111.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	416,105	100 [ 94.0]	442,665		443,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	隣地買収	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
c	隣地買収	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 540,000 円／㎡]

奈良 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	96,967,168	18,999,737	77,967,431	54,491,800	23,475,631	（　0.9267） 21,754,867	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	462,869,511 円　　　　（　 401,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	ＲＣ8	4,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m 地区計画等	70 ％	400 ％	400 ％	1,154 ㎡	20.0 m x 58.4 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～８階：事務所（各階部分貸し）

⑦有効率　 78.1 ％
の理由

同種建物として標準的な有効率であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	65.0	325.00	4,025	1,308,125	5.0	6,540,625
							3.0	3,924,375
2～ 8	事務所	500.00	80.0	400.00	2,514	1,005,600	5.0	5,028,000
							3.0	3,016,800
～

～

～

計		4,000.00	78.1	3,125.00		8,347,325		41,736,625
								25,041,975

⑨年額支払賃料	8,347,325 円　×　12ヶ月　＝　 100,167,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	100,167,900 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,313,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	91,853,964 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	41,736,625 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 382,725 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 25,041,975 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 4,730,479 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	96,967,168 円　　　　（　 84,027 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｊ（賃）　　　　-1	2,387 ( 2,347)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,595	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,654 円/㎡　月額支払賃料（　 2,514 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ｂ（賃）　　　　-101	2,395 ( 2,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,712
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,196,000 円	799,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,005,037 円	100,167,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,609,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,591,700 円	799,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	799,000 円	799,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	799,000 円	799,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,999,737 円　（　　　　　　 16,464 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	799,000,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	54,491,800 円（　　　　　 47,220 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	96,967,168 円
②総費用	18,999,737 円
③純収益　①－②	77,967,431 円
④建物等に帰属する純収益	54,491,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,475,631 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,754,867 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,852 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 462,869,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 401,000 円／㎡）