鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奈良 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｄ -138	奈良市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,360)
b	Ｚ奈良Ｄ -203	奈良市		更地	（　）	不整形	東28m市道、西6m、南4m、三方路		商業高度地区最高25m 地区計画等 (100,400)
c	奈良Ｊ -232	奈良市		更地	（　）	不整形	北西7.2m県道、東3.3m、準角地		商業高度地区最高25m (90,400)
d	奈良Ｅ -23	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (100,400)
e	奈良Ｊ -307	奈良市		更地	（　）	ほぼ長方形	東26m国道、南10.4m、角地		工業高度地区最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 269,771	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	280,292	100 [ 83.0]	337,701	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	338,000
b	(　 ) 451,122	100 [ 100.0]	[ 120.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	544,598	100 [ 168.3]	323,588		324,000
c	(　 ) 284,162	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	311,083	100 [ 72.4]	429,673		430,000
d	(　 ) 255,718	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	261,344	100 [ 83.3]	313,738		314,000
e	(　 ) 257,097	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	244,854	100 [ 59.9]	408,771		409,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +65.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.5
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 325,000 円／㎡]

奈良 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なことから、原価法は不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,319,882	6,435,479	24,884,403	20,712,600	4,171,803	（　0.9267） 3,866,010	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	82,255,532 円　　　　（　 201,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	320.00	ＲＣ5	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	410 ㎡	21.4 m x 18.6 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２～５階は事務所で各階フロア貸し。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

周辺の標準的な有効率を参考に決定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	80.0	256.00	2,200	563,200	7.0	3,942,400
							3.0	1,689,600
2～ 5	事務所	320.00	85.0	272.00	1,992	541,824	5.0	2,709,120
							2.0	1,083,648
～

～

～

計		1,600.00	84.0	1,344.00		2,730,496		14,778,880
								6,024,192

⑨年額支払賃料	2,730,496 円　×　12ヶ月　＝　 32,765,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,344.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,765,952 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,719,574 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,046,378 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,778,880 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 135,522 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,024,192 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,137,982 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,319,882 円　　　　（　 76,390 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｚ奈良Ｊ（賃）　　　　-302	2,519 ( 2,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [128.0]	100 [130.0]	1,682	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,069 円/㎡　月額支払賃料（　 1,992 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ｋ（賃）　　　　-202	2,099 ( 2,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,455
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,244,000 円	311,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	982,979 円	32,765,952　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,020,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,565,700 円	311,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	311,000 円	311,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	311,000 円	311,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,435,479 円　（　　　　　　 15,696 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	311,000,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,712,600 円（　　　　　 50,519 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,319,882 円
②総費用	6,435,479 円
③純収益　①－②	24,884,403 円
④建物等に帰属する純収益	20,712,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,171,803 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,866,010 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,429 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,255,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
奈良 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 5-10

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　三和　浩

TEL.

鑑定評価額

127,000,000 円

１㎡当たりの価格

310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市大宮町６丁目３番４外				②地積　(㎡)	410 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高31m (100,400)
	1.2:1	事務所ＳＲＣ7F1B	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南24m国道	水道、ガス、下水	新大宮 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 85 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 410 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２４ｍ国道

交通

施設

新大宮駅南西方

320m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所ビルを中心とする商業地域である。オフィス需要に目立った動きはないが、周辺では大型ホテル
、コンベンションセンターの開業も見られ、今後地域要因の変化も予想される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 327,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、奈良市や生駒市を中心とする中心市街地の商業地域である。需要者としては、各種店舗、営業所等の出
店を目論む法人や個人事業主等であり、まとまった規模を有する土地についてはマンション用地としての需要も見込ま
れる。オフィス需要に目立った動きはないが、新型コロナ禍による影響がやや落ち着きつつあり、商業地需要も回復傾
向にある。市場における物件の供給数が少なく、取引の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内における規範性の高い取引事例を採用して試算した比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格とし
て求められた。一方、市場に供給される物件が少ないため投資対象としての市場は成熟しておらず、収益性が直ちに不
動産の経済価値を形成する状況に至っていない。本件では、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 319,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[105.1]

[100.0]
100

309,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    308,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が落ちつきを見せ、観光客を
主とした顧客が戻りつつある。県内の国内国
外宿泊者数も対前年同期比増加傾向で推移し
ている。

オフィス需要の大きな変動はないが、コロナ
禍の影響がやや落ち着きを見せる中、景気回
復への期待感もあり地価は回復傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

奈良 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｄ -138	奈良市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,360)
b	奈良Ｋ -2	奈良市		更地	（　）	不整形	北東38.9m県道、西6.7m、角地		商業高度地区最高25m 都市景観区域 (100,400)
c	奈良Ｃ -112	奈良市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東14m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (100,400)
d	奈良Ｅ -23	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 269,771	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	280,292	100 [ 84.8]	330,533	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	331,000
b	(　 ) 214,000	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	210,260	100 [ 65.1]	322,980		323,000
c	(　 ) 202,434	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	208,695	100 [ 63.3]	329,692		330,000
d	(　 ) 255,718	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	261,344	100 [ 81.0]	322,647		323,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 327,000 円／㎡]

奈良 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,037,238	6,364,678	24,672,560	20,512,800	4,159,760	（　0.9267） 3,854,850	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	82,018,085 円　　　　（　 200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	320.00	ＲＣ5	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	410 ㎡	21.4 m x 18.6 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

同種建物として標準的な有効率であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	80.0	256.00	2,200	563,200	8.0	4,505,600
							5.0	2,816,000
2～ 5	事務所	320.00	85.0	272.00	1,920	522,240	5.0	2,611,200
							3.0	1,566,720
～

～

～

計		1,600.00	84.0	1,344.00		2,652,160		14,950,400
								9,082,880

⑨年額支払賃料	2,652,160 円　×　12ヶ月　＝　 31,825,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,344.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,825,920 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,641,551 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,184,369 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,950,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 137,095 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,082,880 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,715,774 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,037,238 円　　　　（　 75,701 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ａ（賃）　　　　-102	1,471 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,036	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,027 円/㎡　月額支払賃料（　 1,920 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ｊ（賃）　　　　-107	2,459 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,182
c	Ｓ奈良Ｊ（賃）　　　　-3	1,469 ( 1,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,920

奈良 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,232,000 円	308,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	954,778 円	31,825,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,020,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,541,000 円	308,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	308,000 円	308,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	308,000 円	308,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,364,678 円　（　　　　　　 15,524 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	308,000,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,512,800 円（　　　　　 50,031 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,037,238 円
②総費用	6,364,678 円
③純収益　①－②	24,672,560 円
④建物等に帰属する純収益	20,512,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,159,760 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,854,850 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,402 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,018,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200,000 円／㎡）