鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奈良 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｂ -105	奈良市		更地	（　）	長方形	北12.4m市道、西8m、角地		商業高度地区最高25m (100,400)
b	奈良Ｈ -129	奈良市		建付地	（　）	不整形	西18m県道、南16m、角地		商業高度地区最高25m (100,400)
c	Ｚ奈良Ｄ -201	奈良市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業高度地区最高25m 地区計画等 (100,360)
d	奈良Ｄ -138	奈良市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,360)
e	奈良Ｂ -4	奈良市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		商業高度地区最高20m (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 344,815	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	345,153	100 [ 80.2]	430,365	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	452,000
b	(　 ) 501,433	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.9]	512,949	100 [ 94.0]	545,690		573,000
c	(　 ) 261,973	100 [ 100.0]	[ 120.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	315,939	100 [ 73.7]	428,682		450,000
d	(　 ) 269,771	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	280,292	100 [ 80.6]	347,757		365,000
e	(　 ) 238,623	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	247,213	100 [ 62.3]	396,811		417,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 462,000 円／㎡]

奈良 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,041,764	7,770,595	31,271,169	23,801,800	7,469,369	（　0.9267） 6,921,864	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	147,273,702 円　　　　（　 339,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	290.00	ＲＣ6	1,740.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	435 ㎡	21.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 19.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～６階：事務所

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

６階建店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	290.00	75.0	217.50	3,330	724,275	6.0	4,345,650
							3.0	2,172,825
2～ 6	事務所	290.00	80.0	232.00	2,310	535,920	5.0	2,679,600
							2.0	1,071,840
～

～

～

計		1,740.00	79.2	1,377.50		3,403,875		17,743,650
								7,532,025

⑨年額支払賃料	3,403,875 円　×　12ヶ月　＝　 40,846,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,377.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,846,500 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,390,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,456,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,743,650 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 162,709 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,532,025 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,422,815 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,041,764 円　　　　（　 89,751 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｊ（賃）　　　　-107	2,459 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.5]	100 [115.0]	2,433	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,310 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ｅ（賃）　　　　-105	2,325 ( 2,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	2,326
c	Ｓ奈良Ｅ（賃）　　　　-103	2,153 ( 2,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 80.0]	100 [115.0]	2,438

奈良 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,396,000 円	349,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,225,395 円	40,846,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,572,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,879,200 円	349,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	349,000 円	349,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	349,000 円	349,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,770,595 円　（　　　　　　 17,863 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	349,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 1,740.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,801,800 円（　　　　　 54,717 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,041,764 円
②総費用	7,770,595 円
③純収益　①－②	31,271,169 円
④建物等に帰属する純収益	23,801,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,469,369 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,921,864 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,912 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,273,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 339,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
奈良 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 5-6

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　平田　馨

TEL.

鑑定評価額

194,000,000 円

１㎡当たりの価格

447,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市学園北２丁目１０１７番６０｢学園北２－３－１｣				②地積　(㎡)	435 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高31m (100,400)
	1:1	銀行ＲＣ4F1B	店舗、銀行、営業所等が混在する駅前の商業地域	西19.3m市道、南側道	水道、ガス、下水	学園前 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 440 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１９．３ｍ市道

交通

施設

学園前駅北東方

160m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、営業所等が混在する駅前の商業地域である現況を踏まえ、周辺地域、背後地、近隣地域における市場性及
び法令規制等の観点からも勘案した結果、地域特性は将来的にも現況程度で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

６階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 460,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 350,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

（同一需給圏）奈良県における主要駅近くの商業地域等の圏域である。（需要者の属性）同一需給圏に地縁的選好性を
有する投資家又は法人事業者が中心であるが、他府県等からの需要も認められる。（市場の需給動向）近隣地域は奈良
県有数の近鉄学園前駅徒歩圏内に位置し、商業集積度も高く且つ品等の優れた商業背後地も有しているが、奈良県の事
務所需要は弱いため、地価は引続き横ばい傾向。（需要の中心となる価格帯）中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は商業地域であるため市場性を反映した取引事例比較法と収益性を反映した収益還元法を適用した。比準価格
は駅徒歩圏における牽連性ある取引事例から比準されており規範性が高い。他方、収益価格は商業賃貸市場の個別性、
且つ想定要素が介在するため、比準価格に比べて規範性に劣る。よって、適切に比準調整がなされた比準価格を重視し
、収益価格を関連づけて、代表標準地からの規準価格との検討も踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 720,000 円／㎡

[106.3]
100

100
[100.0]

100
[180.3]

[105.0]
100

446,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    447,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

奈良県商業地の地価はコロナの影響により下
落傾向にあったが、路線商業地の地価は堅調
に推移し、観光地及び普通商業地の地価も回
復傾向にある。

学園前駅徒歩圏内に位置し、商業集積度が高
く、且つ品等の優れた商業背後地も有してい
るが、事務所需要が弱いため、地価は引続き
横ばい傾向。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

奈良 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｅ -14	奈良市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		商業高度地区最高25m (100,360)
b	生駒Ｃ -109	生駒市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東14m市道、北東4m、角地		近商高度地区最高20m (90,200)
c	奈良Ｈ -114	奈良市		更地	（　）	ほぼ長方形	西2.8m市道、中間画地		商業高度地区最高20m (90,240)
d	奈良Ｄ -138	奈良市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 219,082	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	216,317	100 [ 51.4]	420,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	442,000
b	(　 ) 289,879	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	287,890	100 [ 65.2]	441,549		464,000
c	(　 ) 374,194	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	385,794	100 [ 82.9]	465,373		489,000
d	(　 ) 269,771	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	280,292	100 [ 64.5]	434,561		456,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 460,000 円／㎡]

奈良 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,604,778	7,627,572	30,977,206	23,256,200	7,721,006	（　0.9267） 7,155,056	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	152,235,234 円　　　　（　 350,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	290.00	ＲＣ6	1,740.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	435 ㎡	21.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 19.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階以上事務所

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

賃貸ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	290.00	75.0	217.50	3,306	719,055	5.0	3,595,275
							3.0	2,157,165
2～ 6	事務所	290.00	80.0	232.00	2,245	520,840	5.0	2,604,200
							3.0	1,562,520
～

～

～

計		1,740.00	79.2	1,377.50		3,323,255		16,616,275
								9,969,765

⑨年額支払賃料	3,323,255 円　×　12ヶ月　＝　 39,879,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,377.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,879,060 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,309,962 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,569,098 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,616,275 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 152,371 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,969,765 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,883,309 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,604,778 円　　　　（　 88,747 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奈良Ｆ（賃）　　　　-1	1,936 ( 1,869)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,191	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,370 円/㎡　月額支払賃料（　 2,245 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ｅ（賃）　　　　-105	2,325 ( 2,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,605
c	Ｓ奈良Ｊ（賃）　　　　-107	2,459 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,588

奈良 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,364,000 円	341,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,196,372 円	39,879,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,572,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,813,200 円	341,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	341,000 円	341,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	341,000 円	341,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,627,572 円　（　　　　　　 17,535 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	341,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,740.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,256,200 円（　　　　　 53,463 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,604,778 円
②総費用	7,627,572 円
③純収益　①－②	30,977,206 円
④建物等に帰属する純収益	23,256,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,721,006 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,155,056 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,448 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,235,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 350,000 円／㎡）