鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奈良 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｍ -14	奈良市		更地	（　）	長方形	西18m市道、東6m、二方路		商業高度地区最高25m (100,400)
b	奈良Ｄ -138	奈良市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,360)
c	生駒Ｃ -109	生駒市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東14m市道、北東4m、角地		近商高度地区最高20m (90,200)
d	奈良Ｅ -23	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (100,400)
e	奈良Ｊ -120	奈良市		更地	（　）	ほぼ整形	北7.4m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 381,679	100 [ 100.0]	[ 111.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	416,105	100 [ 120.1]	346,465	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	346,000
b	(　 ) 269,771	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	280,292	100 [ 82.3]	340,574		341,000
c	(　 ) 289,879	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	287,890	100 [ 86.4]	333,206		333,000
d	(　 ) 255,718	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	261,344	100 [ 77.5]	337,218		337,000
e	(　 ) 179,761	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	183,716	100 [ 58.0]	316,752		317,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 342,000 円／㎡]

奈良 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,655,720	5,807,748	22,847,972	18,714,600	4,133,372	（　0.9267） 3,830,396	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	81,497,787 円　　　　（　 230,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	280.00	ＲＣ5	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高25m	100 ％	400 ％	400 ％	355 ㎡	14.0 m x 26.8 m	前面道路：県道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄筋コンクリート造５階建　１階店舗、２～５階事務所（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

類似不動産の標準的な有効率より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	80.0	224.00	2,980	667,520	5.0	3,337,600
							3.0	2,002,560
2～ 5	事務所	280.00	85.0	238.00	1,890	449,820	5.0	2,249,100
							3.0	1,349,460
～

～

～

計		1,400.00	84.0	1,176.00		2,466,800		12,334,000
								7,400,400

⑨年額支払賃料	2,466,800 円　×　12ヶ月　＝　 29,601,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,601,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,456,933 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,144,667 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,334,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 113,103 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,400,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,397,950 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,655,720 円　　　　（　 80,720 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｋ（賃）　　　　-202	2,099 ( 2,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	1,944	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,995 円/㎡　月額支払賃料（　 1,890 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ｅ（賃）　　　　-105	2,325 ( 2,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	2,039
c	Ｓ生駒Ｊ（賃）　　　　-202	3,371 ( 3,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [120.0]	2,161

奈良 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,124,000 円	281,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	888,048 円	29,601,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 915,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,318,200 円	281,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	281,000 円	281,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	281,000 円	281,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,807,748 円　（　　　　　　 16,360 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	281,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,714,600 円（　　　　　 52,717 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,655,720 円
②総費用	5,807,748 円
③純収益　①－②	22,847,972 円
④建物等に帰属する純収益	18,714,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,133,372 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,830,396 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,790 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,497,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
奈良 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 5-2

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　藤村　光世

TEL.

鑑定評価額

115,000,000 円

１㎡当たりの価格

325,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市油阪町１番６６				②地積　(㎡)	355 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高25m (100,400)
	1:2	医院兼住宅ＲＣ6	駅に近い店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	西23m県道	水道、ガス、下水	奈良 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３ｍ県道

交通

施設

奈良駅北東方

260m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は、ＪＲ奈良駅に近い商業地域で、新型コロナ禍によりなくなったインバウンドや修学旅行等が戻り
つつあり、観光事業が回復しつつあって、地価は、新型コロナ禍以前まではいかないが若干の上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

５階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 342,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 230,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は主に奈良市、生駒市内の、近鉄奈良線及びＪＲ関西本線の各駅前周辺の商業地域が圏域。需要者の中心
は、圏内に店舗、事業所、事務所ビル等の開業を計画する地元法人及び個人事業者等。本件圏域の商業地は場所的稀少
性は高いが、その範囲は比較的狭い。本件地域は従来需要は堅調で、新型コロナ禍の影響で賃料は低下しているものの
、地価はやや上昇傾向と判断される。近隣地域内に取引はほぼ見られず、土地は㎡当たり３２万円前後と予想する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、上記のとおり比準価格及び収益価格を試算した。収益価
格は新型コロナ禍の影響で空室の増加や賃料の低下等から、若干低位に試算された。したがって、信頼性のある取引事
例により試算された比準価格を標準とし、収益価格を斟酌して、さらに周辺に存する他の商業地の標準地価格とのバラ
ンスにも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    319,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　新型コロナ禍が長引き物価が高騰し、個人
消費等が伸び悩む中、不動産市況の動きは概
ね安定的であるが、円安等により先行きはや
や不透明である。

　価格形成要因の変化はほぼなく、立地の優
位性や国内観光の復活等から、奈良市中心部
の商業地の地価は上昇傾向にあるものと考え
る。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

奈良 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｅ -14	奈良市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		商業高度地区最高25m (100,360)
b	奈良Ｄ -138	奈良市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,360)
c	Ｚ奈良Ｄ -201	奈良市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業高度地区最高25m 地区計画等 (100,360)
d	奈良Ｈ -129	奈良市		建付地	（　）	不整形	西18m県道、南16m、角地		商業高度地区最高25m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 219,082	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	216,317	100 [ 63.9]	338,524	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	339,000
b	(　 ) 269,771	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	280,292	100 [ 74.9]	374,222		374,000
c	(　 ) 261,973	100 [ 100.0]	[ 120.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	315,939	100 [ 100.8]	313,432		313,000
d	(　 ) 501,433	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.9]	512,949	100 [ 100.0]	512,949		513,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.5
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 342,000 円／㎡]

奈良 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なことから、原価法は不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,094,432	5,701,153	22,393,279	18,248,400	4,144,879	（　0.9267） 3,841,059	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	81,724,660 円　　　　（　 230,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	280.00	ＲＣ5	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高25m	100 ％	400 ％	400 ％	355 ㎡	14.0 m x 26.8 m	前面道路：県道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２～５階は事務所で各階フロア貸し。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

周辺の標準的な有効率を参考に決定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	80.0	224.00	2,920	654,080	5.0	3,270,400
							3.0	1,962,240
2～ 5	事務所	280.00	85.0	238.00	1,884	448,392	5.0	2,241,960
							2.0	896,784
～

～

～

計		1,400.00	84.0	1,176.00		2,447,648		12,238,240
								5,549,376

⑨年額支払賃料	2,447,648 円　×　12ヶ月　＝　 29,371,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金によって担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,371,776 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,437,857 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,933,919 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,238,240 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 112,225 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,549,376 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,048,288 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,094,432 円　　　　（　 79,139 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｅ（賃）　　　　-105	2,325 ( 2,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,460	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,957 円/㎡　月額支払賃料（　 1,884 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ｊ（賃）　　　　-3	1,469 ( 1,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [ 95.0]	1,453
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,096,000 円	274,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	881,153 円	29,371,776　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 915,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,260,500 円	274,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	274,000 円	274,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	274,000 円	274,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,701,153 円　（　　　　　　 16,060 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	274,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,248,400 円（　　　　　 51,404 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,094,432 円
②総費用	5,701,153 円
③純収益　①－②	22,393,279 円
④建物等に帰属する純収益	18,248,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,144,879 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,841,059 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,820 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,724,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230,000 円／㎡）