鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奈良 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｚ奈良Ｄ -202	奈良市		更地	（　）	長方形	東28m市道、西6m、二方路		商業高度地区最高25m 地区計画等 (100,400)
b	奈良Ｈ -114	奈良市		更地	（　）	ほぼ長方形	西2.8m市道、中間画地		商業高度地区最高20m (90,240)
c	奈良Ｈ -129	奈良市		建付地	（　）	不整形	西18m県道、南16m、角地		商業高度地区最高25m (100,400)
d	奈良Ｊ -226	奈良市		更地	（　）	長方形	北（駅前広場）区画街路、中間画地		商業高度地区最高25m (100,400)
e	奈良Ｅ -23	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 514,185	100 [ 100.0]	[ 120.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	607,948	100 [ 75.5]	805,229	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	805,000
b	(　 ) 374,194	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	385,794	100 [ 49.3]	782,544		783,000
c	(　 ) 501,433	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.9]	512,949	100 [ 63.1]	812,914		813,000
d	(　 ) 620,778	100 [ 120.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	559,218	100 [ 70.3]	795,474		795,000
e	(　 ) 255,718	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	261,344	100 [ 33.3]	784,817		785,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	隣地買収	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
d	隣地買収	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -60.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 798,000 円／㎡]

奈良 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,652,605	6,084,522	25,568,083	16,709,000	8,859,083	（　0.9267） 8,209,712	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	174,674,723 円　　　　（　 631,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	214.12	ＲＣ5	1,061.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	277 ㎡	18.6 m x 15.0 m	前面道路：国道　 33.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所（各階フロア貸し）

⑦有効率　 82.8 ％
の理由

同種建物として標準的な有効率であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	214.12	69.9	149.69	4,000	598,760	5.0	2,993,800
							3.0	1,796,280
2～ 5	事務所	211.87	86.1	182.46	2,913	531,506	5.0	2,657,530
							3.0	1,594,518
～

～

～

計		1,061.60	82.8	879.53		2,724,784		13,623,920
								8,174,352

⑨年額支払賃料	2,724,784 円　×　12ヶ月　＝　 32,697,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 879.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,697,408 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,713,885 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,983,523 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,623,920 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 124,931 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,174,352 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,544,151 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,652,605 円　　　　（　 114,269 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｚ奈良Ｊ（賃）　　　　-302	2,519 ( 2,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,110	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,075 円/㎡　月額支払賃料（　 2,913 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ｅ（賃）　　　　-105	2,325 ( 2,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,039
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	980,000 円	245,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	980,922 円	32,697,408　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,612,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,021,200 円	245,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	245,000 円	245,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	245,000 円	245,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,084,522 円　（　　　　　　 21,966 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	245,000,000 円	設計監理料率　 224,000 円／㎡　×　 1,061.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,709,000 円（　　　　　 60,321 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,652,605 円
②総費用	6,084,522 円
③純収益　①－②	25,568,083 円
④建物等に帰属する純収益	16,709,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,859,083 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,209,712 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,638 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,674,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 631,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
奈良 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 5-1

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　井上　重人

TEL.

鑑定評価額

212,000,000 円

１㎡当たりの価格

765,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市中筋町１番４				②地積　(㎡)	277 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高20m (100,400)
	1.2:1	銀行ＲＣ3	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南33.5m国道	水道、ガス、下水	近鉄奈良近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近鉄奈良駅前に所在する繁華
性の高い商業地域

街

路

３３．５ｍ国道

交通

施設

近鉄奈良駅北東方近接

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

近鉄奈良駅前の繁華性の高い商業地域で、コロナ禍は長期化しているものの行動制限の緩和に伴う観光客数の増
加により、商業地需要は持ち直しの動きもみられる。地価水準は、強含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

５階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 800,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 613,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、奈良市及び周辺各市における主要駅周辺の繁華性の高い商業地域。需要者の中心は、ホテル、マンショ
ン業者や物販・飲食店舗経営者である。コロナ禍の長期化に伴いインバウンド需要は大幅に落ち込んだが、このところ
観光客は増加傾向にあり、観光関連事業者や不動産投資家による土地需要は回復傾向にある。当該地域での取引は極め
て少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格の試算にあたっては店舗兼事務所を想定したが、コロナ禍により店舗需要は弱く、土地価格に見合った賃料水
準が形成されていないため、収益価格は相対的に低位に求められた。比準価格は、類似地域内に存する多数の取引事例
により求められたものであり、このところの市場実態を反映した実証的な価格が求められた。最近の商業地需要の回復
傾向を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    720,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　奈良（県） 5-7             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    750,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による行動制限が緩和され、国内外
からの観光客は増加傾向にあり、市内景気は
持ち直しの動きがみられる。

このところ低迷していた商業地需要は、徐々
に回復傾向にあり、商業地の地価は再び上昇
傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.3 ％

+2.0 ％

３　試算価格算定内訳

奈良 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｚ奈良Ｄ -202	奈良市		更地	（　）	長方形	東28m市道、西6m、二方路		商業高度地区最高25m 地区計画等 (100,400)
b	奈良Ｊ -226	奈良市		更地	（　）	長方形	北（駅前広場）区画街路、中間画地		商業高度地区最高25m (100,400)
c	Ｚ奈良Ｄ -203	奈良市		更地	（　）	不整形	東28m市道、西6m、南4m、三方路		商業高度地区最高25m 地区計画等 (100,400)
d	奈良Ｈ -129	奈良市		建付地	（　）	不整形	西18m県道、南16m、角地		商業高度地区最高25m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 514,185	100 [ 100.0]	[ 120.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	607,948	100 [ 73.7]	824,896	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	825,000
b	(　 ) 620,778	100 [ 120.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	559,218	100 [ 73.0]	766,052		766,000
c	(　 ) 451,122	100 [ 100.0]	[ 120.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	544,598	100 [ 69.1]	788,130		788,000
d	(　 ) 501,433	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.9]	512,949	100 [ 61.3]	836,785		837,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	隣地買収	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	隣地買収	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 800,000 円／㎡]

奈良 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,926,447	6,190,661	25,735,786	17,118,200	8,617,586	（　0.9267） 7,985,917	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	169,913,128 円　　　　（　 613,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	214.12	ＲＣ5	1,061.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	277 ㎡	18.6 m x 15.0 m	前面道路：国道　 33.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所、各階フロア貸し

⑦有効率　 82.8 ％
の理由

５階建店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	214.12	69.9	149.69	4,500	673,605	6.0	4,041,630
							3.0	2,020,815
2～ 5	事務所	211.87	86.1	182.46	2,889	527,127	5.0	2,635,635
							2.0	1,054,254
～

～

～

計		1,061.60	82.8	879.53		2,782,113		14,584,170
								6,237,831

⑨年額支払賃料	2,782,113 円　×　12ヶ月　＝　 33,385,356 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 879.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,385,356 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,770,985 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,614,371 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,584,170 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 133,737 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,237,831 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,178,339 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,926,447 円　　　　（　 115,258 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｚ奈良Ｊ（賃）　　　　-302	2,519 ( 2,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	2,916	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,889 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ｅ（賃）　　　　-105	2,325 ( 2,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,229
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,004,000 円	251,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,001,561 円	33,385,356　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,612,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,070,700 円	251,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,190,661 円　（　　　　　　 22,349 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	251,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,061.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,118,200 円（　　　　　 61,799 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,926,447 円
②総費用	6,190,661 円
③純収益　①－②	25,735,786 円
④建物等に帰属する純収益	17,118,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,617,586 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,985,917 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,830 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,913,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 613,000 円／㎡）