別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -62 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　平田　馨   TEL.

鑑定評価額 9,430,000 円  １㎡当たりの価格 54,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市古市町２６４１番５６ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 風致地区 (40,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南5.7m市道 水道、ガス、下水 近鉄奈良 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．７ｍ 市道 交通 施設 近鉄奈良駅南東方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (40,200) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域である現況のみならず、近隣地域における法令規制及び市場性等の観 点からも考慮した結果、地域特性は将来的にも現況程度の戸建住宅地域として推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 （同一需給圏）ＪＲ桜井線沿線の奈良市における一般住宅が建ち並ぶ住宅地域等の圏域。（需要者の属性）同一需給圏 に地縁的選好性を有する居住者が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。（市場の需給動向）近隣地域は中規模 で開発された住宅団地で、住宅団地内の街路や画地の配置は比較的優れるが、駅接近性が劣る既成住宅地域で、最寄り に商業施設が存しない等、需要は引き続き弱含み傾向。（需要の中心となる価格帯）土地５０坪で８５０万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした住宅地域にはアパート等の収益物件は原則見受けられず且つ市場における取引は自用目的の取引が主で ある。また、収益性を反映する賃貸市場も未成熟で且つ近隣地域の行政条件等からも収益性には馴染まないため、手法 は取引事例比較法を適用し、収益還元法は適用しなかった。よって、同一需給圏内の周辺類似地域における規範性ある 取引事例から比準調整がなされた比準価格を採用、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [115.3] [104.0] 100 54,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市の住宅地域については、利便性・快適 性等の優れた地域の地価は上昇傾向にあるが 、劣る地域の地価は下落傾向にあり、引き続 き二極化傾向。 市街化調整区域に存する住宅地域であり、且 つ最寄り駅から遠隔に位置する住宅地域でも あることから利便性に劣るため、需要は引き 続き弱含傾向。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％