別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -60 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市青野町１丁目１３３番６ ｢青野町１－１２－８｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の低層住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 西6m市道、背面道 水道、ガス、下水 大和西大寺 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位北、　６ ｍ市道 交通 施設 大和西大寺駅南西方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は「大和西大寺」駅の南西方の区画整理事業地に近接した中小規模の低層住宅地域で、現在の住環境が 維持されると予測する。最寄駅から徒歩圏で、需要は堅調なことから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　近隣地域の同一需給圏は近鉄奈良線大和西大寺駅を中心とし，菖蒲池駅周辺程度の住宅地域の圏域。需要者は同一需 給圏内の居住者及び近鉄橿原線沿線の居住者が中心と考える。近隣地域は従来から徒歩圏内の中小規模の住宅地という 利点で需給は安定しており、近隣の区画整理事業の進捗の影響もあって、地価は横這いからやや上昇傾向になっている ものと思われる。土地は１，２５０万円前後、中古戸建住宅は２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、１低専内の自用の戸建住宅を中心とした住宅地域であるが、間口の狭い奥行の深い形状等から、賃貸用 不動産を建築しにくい土地が多い地域であり、自己所有目的での取引が中心となっているため、収益還元法の適用を断 念した。したがって、同一需給圏の類似地域内の取引事例から試算された比準価格を採用し、さらに代表標準地との検 討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 85.7] [101.0] 100 84,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は回復基調にあるが、地価は二極化が 顕著で、環境等に優れた宅地は上昇傾向で、 接近性等の劣る宅地は依然下落が継続してい る。 　駅から徒歩圏の住宅地域であり、今後も現 状を維持するものと判断され、近隣の区画整 理事業の進捗が影響して、需給は安定してい る。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％