別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -59 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　昇平   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 65,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市富雄泉ヶ丘３６００番１６６ ｢富雄泉ヶ丘１３－９｣ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 風致地区 緑地保全地区 (40,80) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 富雄 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ市道 交通 施設 富雄駅南方 2.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 緑地保全地区 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境良好な住宅地域であるが、最寄駅からバス圏であり駅接近性にやや劣る。地域要因の変動は見受けられ ず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は横ばいからやや下落にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良市及び生駒市のうち、近鉄奈良線、けいはんな線各駅からバス便利用の住宅地域一帯と把握した。需 要の中心は、奈良市内又は大阪方面へ勤務する圏内の一次取得者層、買い替え層と想定される。最寄駅からバス便利用 とやや交通利便性に劣るが、区画整然とした閑静な住宅地域であることから、需要は比較的安定している。地価は概ね 横ばいにて推移しており、取引の中心価格帯は、対象標準地と同規模で１５００～２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄り駅からバス便利用の閑静な住宅地域である。比準価格は比較可能な周辺の取引事例を適正妥当に収集 ・分析の上、試算しており規範性が高い。他方、対象標準地は第一種低層住居専用地域、風致地区内に存し、周辺に共 同住宅等の収益物件は見受けられず、取引に当たっては自己利用目的の取引が中心と考えられる。従って、本件におい ては収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [167.5] [104.0] 100 65,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向にある。住宅地需要は地域の 二極化が見られるが、全般的に概ね堅調であ り、利便性や住環境の良い住宅地地価は上昇 傾向にある。 区画整然とした居住環境良好な住宅地域であ るが、バス便利用のため駅接近性に劣る。地 域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％