別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -58 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧   TEL.

鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市西登美ケ丘８丁目１９８０番８１５ ｢西登美ケ丘８－１０－１９｣ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ整然とした住 宅地域 南西5.6m市道 水道、ガス、下水 学園前 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 登美ヶ丘エリア西端付近のの 閑静な戸建住宅地域 街 路 基準方位　北　５． ６ｍ市道 交通 施設 学園前駅北西方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣はバス圏の閑静な戸建住宅地域である。コロナ禍で在宅勤務等働き方の多様化が進み、需要はやや回復傾向 にある。地価は当面の間緩やかな上昇又は横ばい圏で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 奈良市及び生駒市にあって近鉄奈良線・けいはんな線駅からバス圏の戸建住宅地域を同一需給圏と把握した。需要者の 中心は大阪都心部及び奈良市中心部に勤務する給与所得者層であり、一部圏外からの転入も認められる。最寄駅バス圏 に存し利便性は良好とは言い難いが、コロナ禍で近隣を含む一部バス圏住宅地の需要がやや高まっており、地価は若干 の上昇傾向で推移している。取引の中心価格帯は土地は標準的画地と同規模程度で２２００万円前後と考察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は閑静な住宅地域であり、事例の採用に当たっては比較可能な事例資料を適正妥当に収集・分析しており、 事例の信頼性に問題は無い。周辺では転勤等による一時的な賃貸を除き収益物件は見受けられず、自己利用目的が中心 であり、取引に当たっては快適性、利便性を踏まえた市場性が重視されるものと考えられる。従って、本件においては 収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [119.9] [103.0] 100 91,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は住宅観光都市であるが人口は微減で地 価は二極化が進行。住宅供給不足、在宅勤務 等働き方多様化で一部バス圏住宅地需要がや や回復傾向示す。 バス圏の戸建住宅地域であるが、周辺に生活 関連店舗が備わり生活利便性に特に難はない 。働き方多様化で一部バス圏住宅地の需要は やや増している。 個別的要因に特段の変動は見られないが、南 西向き画地は選好性、競争力に優位性が認め られる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +17.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％