鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奈良 -54　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｄ -32	奈良市		建付地	（　）	不整形	北4m私道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)
b	奈良Ｆ -101	奈良市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (60,200)
c	奈良Ｅ -12	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (60,200)
d	奈良Ｄ -7	奈良市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、東8.7m、角地		１低専 (50,60)
e	奈良Ａ -3	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.1m私道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,164)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,893	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	121,104	100 [ 89.4]	135,463	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	137,000
b	(　 ) 183,309	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 98.0]	100 [ 101.0]	199,829	100 [ 144.2]	138,578		140,000
c	(　 ) 178,756	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	197,663	100 [ 145.7]	135,664		137,000
d	(　 ) 184,600	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 107.1]	194,844	100 [ 143.9]	135,402		137,000
e	(　 ) 115,000	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	115,113	100 [ 93.1]	123,644		125,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

奈良 -54　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,957,890	647,247	3,310,643	2,474,340	836,303	（　0.9703） 811,465	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	17,640,543 円　　　　（　 55,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 -54　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m 風致地区	40 ％	200 ％	180 ％	316 ㎡	16.5 m x 19.8 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

テラスハウス３戸（１戸当たり平均８０㎡／戸程度）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用部分を有しないテラスハウスの為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,423	113,840	2.0	227,680
							3.0	341,520
一括 1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,423	113,840	2.0	227,680
							3.0	341,520
一括 1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,423	113,840	2.0	227,680
							3.0	341,520
～

～

計		240.00	100.0	240.00		341,520		683,040
								1,024,560

⑨年額支払賃料	341,520 円　×　12ヶ月　＝　 4,098,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金が担保。計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,098,240 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 340,154 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,758,086 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	683,040 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,263 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,024,560 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 193,541 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,957,890 円　　　　（　 12,525 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｋ（賃）　　　　-3	1,413 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,427	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,499 円/㎡　月額支払賃料（　 1,423 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ奈良Ｂ（賃）　　　　-103	1,555 ( 1,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,571
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 -54　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,800 円	32,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	122,947 円	4,098,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 268,900 円	32,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 647,247 円　（　　　　　　 2,048 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,600,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0759	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0831 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,474,340 円（　　　　　 7,830 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,957,890 円
②総費用	647,247 円
③純収益　①－②	3,310,643 円
④建物等に帰属する純収益	2,474,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	836,303 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	811,465 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,568 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,640,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
奈良 -54　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 -54

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　河南　直

TEL.

鑑定評価額

43,000,000 円

１㎡当たりの価格

136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市二条町２丁目７２番４｢二条町２－５－２０｣				②地積　(㎡)	316 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高15m 風致地区 (40,180)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い駅に近い住宅地域	西4.5m市道	水道、ガス、下水	大和西大寺 510m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４．５ｍ
市道

交通

施設

大和西大寺駅東方

510m

法令

規制

１住居
(40,180)
高度地区最高15m
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が多い駅に近い住宅地域である。最寄駅である大和西大寺駅は北側駅前広場整備事業等が進めら
れ、さらなる利便性の向上が期待できることから地価は上昇傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は近鉄奈良線沿線を中心とした駅徒歩圏に存する住宅地域である。需要者の中心は奈良市及び周辺市町の居
住者であり、圏外からの転入も認められる。近隣地域はターミナル駅徒歩圏内であり、住環境・生活利便性共に良好な
住宅地域である。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で４２００万円程度と推察する。周辺では画地分割を伴う
宅地開発が見られ、土地・新築建物総額は５５００万～６０００万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する地域の特性を踏まえて比準価格と収益価格の試算を行った。比準価格は、同一需給圏内における複
数の取引事例より試算したもので、各補修正も適切に行われているため信頼性は高い。収益価格は、対象地上に共同住
宅の建築を想定し試算したが、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、低位となった。よって、比準価格を
採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 184,000 円／㎡

[106.0]
100

100
[104.0]

100
[139.1]

[101.0]
100

136,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住環境や生活利便性に優れた住宅地では、住
宅需要は堅調に推移しているが、地域的に偏
在する状況にあり、一部に需要の弱い地域等
も存する。

住環境、生活利便性ともに良好なターミナル
駅に近い希少な住宅地域で、人気の高いエリ
アである。

西向きの画地であり、地域の標準的画地と比
べて、居住の快適性に若干優れる。個別的要
因に特段の変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

奈良 -54　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｄ -7	奈良市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、東8.7m、角地		１低専 (50,60)
b	奈良Ｅ -12	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (60,200)
c	奈良Ｈ -103	奈良市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西4.5m市道、南西4.2m、準角地		１低専 (40,60)
d	奈良Ａ -111	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、南東6m、準角地		１低専 (50,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,600	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 107.1]	194,844	100 [ 143.9]	135,402	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	137,000
b	(　 ) 178,756	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	197,663	100 [ 145.7]	135,664		137,000
c	(　 ) 117,750	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	114,949	100 [ 86.4]	133,043		134,000
d	(　 ) 156,668	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	152,047	100 [ 114.0]	133,375		135,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

奈良 -54　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,935,639	643,956	3,291,683	2,459,160	832,523	（　0.9703） 807,797	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	17,560,804 円　　　　（　 55,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 -54　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m 風致地区	40 ％	200 ％	180 ％	316 ㎡	16.5 m x 19.8 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建３戸連棟の賃貸テラスハウス（８０㎡／戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

類似不動産の標準的な有効率より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,415	113,200	2.0	226,400
							3.0	339,600
一括 1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,415	113,200	2.0	226,400
							3.0	339,600
一括 1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,415	113,200	2.0	226,400
							3.0	339,600
～

～

計		240.00	100.0	240.00		339,600		679,200
								1,018,800

⑨年額支払賃料	339,600 円　×　12ヶ月　＝　 4,075,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,075,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 338,242 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,736,958 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	679,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,228 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,018,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 192,453 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,935,639 円　　　　（　 12,455 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ａ（賃）　　　　-108	1,660 ( 1,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [102.0]	1,480	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,490 円/㎡　月額支払賃料（　 1,415 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ奈良Ｆ（賃）　　　　-5	1,258 ( 1,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,426
c	Ｓ奈良Ｋ（賃）　　　　-3	1,413 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,570

奈良 -54　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,200 円	32,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	122,256 円	4,075,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 267,300 円	32,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 643,956 円　（　　　　　　 2,038 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,400,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0759	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0831 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,459,160 円（　　　　　 7,782 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,935,639 円
②総費用	643,956 円
③純収益　①－②	3,291,683 円
④建物等に帰属する純収益	2,459,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	832,523 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	807,797 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,556 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,560,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,600 円／㎡）