鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奈良 -53　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｍ -14	奈良市		更地	（　）	長方形	西18m市道、東6m、二方路		商業高度地区最高25m (80,400)
b	奈良Ｊ -232	奈良市		更地	（　）	不整形	北西7.2m県道、東3.3m、準角地		商業高度地区最高25m (90,400)
c	奈良Ｅ -103	奈良市		更地	（　）	不整形	北12m市道、南6m、二方路		１住居高度地区最高15m (70,200)
d	奈良Ｃ -112	奈良市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東14m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (100,400)
e	奈良Ｂ -105	奈良市		更地	（　）	長方形	北12.4m市道、西8m、角地		商業高度地区最高25m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 381,679	100 [ 100.0]	[ 111.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	416,105	100 [ 125.9]	330,504	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	331,000
b	(　 ) 284,162	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	303,904	100 [ 103.9]	292,497		292,000
c	(　 ) 244,578	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	261,393	100 [ 77.4]	337,717		338,000
d	(　 ) 202,434	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	214,747	100 [ 65.4]	328,359		328,000
e	(　 ) 344,815	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	346,843	100 [ 96.7]	358,679		359,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 324,000 円／㎡]

奈良 -53　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後、相当期間、経過しているため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用は分譲マンション用地であり、本件で想定した品等及び規模の建物を賃貸に供する事は非現実的である事、地価水準が高い駅至近の立地条件を考慮すると、元本価値に見合った賃料水準を収受する事が難しい事から本件においては収益還元法の適用を断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションの用地と判断した為。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,713,320,960	2,178,653,389	13	600,000	5,600.00	340,000	6,400.00
⑧開発法による価格	534,667,571 円　　　　（　 304,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 -53　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,759 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,759.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
990.00 ㎡	6,400.00 ㎡	6,120.00 ㎡	280.00 ㎡	5,600.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 70 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 56.3 ％）	（ 363.8 ％）	（ 347.9 ％）	（ 15.9 ％）	（ 87.50 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高25m	100 ％	400 ％	366 ％	間口奥行	32.5 ｍ 54.3 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.1 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

600,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例等を比較検討して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 600,000 円／㎡　　×　　 5,600.00 ㎡　　＝　　　　 3,360,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,360,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 340,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 350,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似の建物の建築費等を考慮して査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 350,200 円／㎡　　×　　　 6,400.00 ㎡　　＝　　　　 2,241,280,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等により査定した。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,360,000,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 369,600,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,610,880,000 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	268,800,000 円	( 8 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 228,372,480 円
	販売総額(2期)	2,419,200,000 円	( 72 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,953,262,080 円
	販売総額(3期)	672,000,000 円	( 20 ％)	×　　0.7912	（ 23 ヶ月）	＝　　 531,686,400 円
収入合計		－	－	－	－	2,713,320,960 円
支出	建築工事費(1期)	224,128,000 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 206,601,190 円
	建築工事費(2期)	224,128,000 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 194,341,389 円
	建築工事費(3期)	1,793,024,000 円	( 80 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,447,687,578 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	221,760,000 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 204,418,368 円
	販売管理費(2期)	147,840,000 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 125,604,864 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,178,653,389 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,713,320,960 円　　－　　　　　　 2,178,653,389 円　　＝　　　　　 534,667,571 円 304,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
奈良 -53　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 -53

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　津石　哲志

TEL.

鑑定評価額

563,000,000 円

１㎡当たりの価格

320,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市西大寺国見町１丁目２１３７番６５｢西大寺国見町１－７－２０｣				②地積　(㎡)	1,759 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高25m (100,366)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ7	中高層の共同住宅のほか店舗等も介在する地域	東6.1m市道	水道、ガス、下水	大和西大寺 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６．１
ｍ　市道

交通

施設

大和西大寺駅南東方

350m

法令

規制

商業
(100,366)
防火
高度地区最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄駅周辺の再開発が進捗する中
、住環境や利便性が向上し、マンション適地の稀少性と相まって、価格は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

７階建程度の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 322,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 316,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は奈良県北西部の近鉄奈良線及び近鉄けいはんな線沿線の駅を最寄りとする中高層共同住宅地を中心とする
地域一帯。需要者の中心は、当該地域でマンション分譲事業を営むデベロッパーである。マンション販売は大都市圏を
中心に全国的に好調に推移しており、マンション適地は少ないことから土地価格は上昇基調を辿っている。但し、容積
率をはじめとする法令規制や画地規模等がまちまちであることから、取引の中心価格帯は見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、対象不動産と代替性を有する取引事例を採用し求めたものであり、市場実態を十分に反映している。開発
法による価格は、マンションデベロッパーの事業採算性に着目し、現実的な販売価格、建築コスト等の想定し試算した
ものであり、一定の説得力が認められる。本件では、最有効使用が分譲マンションであることから収益価格を試算せず
、比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産取引市場では、金融緩和により取引数
が増加しており、特に乗降客数の多い主要駅
近接のマンション用地の地価は上昇基調を強
めている。

大和西大寺駅周辺の整備事業が進み、駅南北
自由通路の開設により、一層利便性が向上、
将来への期待感も手伝って地価は上昇傾向に
ある。

対象標準地の南側隣接地にマンションが建設
されたことにより、日照等の居住環境への影
響が懸念される。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

奈良 -53　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｚ奈良Ｄ -201	奈良市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業高度地区最高25m 地区計画等 (100,360)
b	Ｚ奈良Ｄ -204	奈良市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (100,360)
c	奈良Ｂ -105	奈良市		更地	（　）	長方形	北12.4m市道、西8m、角地		商業高度地区最高25m (100,400)
d	奈良Ｊ -232	奈良市		更地	（　）	不整形	北西7.2m県道、東3.3m、準角地		商業高度地区最高25m (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 261,973	100 [ 100.0]	[ 120.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	315,939	100 [ 94.0]	336,105	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	336,000
b	(　 ) 216,722	100 [ 100.0]	[ 120.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	261,367	100 [ 95.1]	274,834		275,000
c	(　 ) 344,815	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	345,153	100 [ 93.7]	368,360		368,000
d	(　 ) 284,162	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	311,083	100 [ 100.9]	308,308		308,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 322,000 円／㎡]

奈良 -53　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		周辺地域の状況を踏まえると、分譲マンション敷地が最有効使用であると判断されるため、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション敷地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,613,832,524	2,057,809,586	13	578,000	5,600.00	320,000	6,400.00
⑧開発法による価格	556,022,938 円　　　　（　 316,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 -53　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,759 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,759.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
990.00 ㎡	6,400.00 ㎡	6,120.00 ㎡	280.00 ㎡	5,600.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 70 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 56.3 ％）	（ 363.8 ％）	（ 347.9 ％）	（ 15.9 ％）	（ 87.50 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高25m	100 ％	400 ％	366 ％	間口奥行	32.5 ｍ 54.3 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.1 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

578,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 578,000 円／㎡　　×　　 5,600.00 ㎡　　＝　　　　 3,236,800,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,236,800,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 320,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 329,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 329,600 円／㎡　　×　　　 6,400.00 ㎡　　＝　　　　 2,109,440,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱により査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,236,800,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 356,048,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,465,488,000 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	258,944,000 円	( 8 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 219,998,822 円
	販売総額(2期)	2,330,496,000 円	( 72 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,881,642,470 円
	販売総額(3期)	647,360,000 円	( 20 ％)	×　　0.7912	（ 23 ヶ月）	＝　　 512,191,232 円
収入合計		－	－	－	－	2,613,832,524 円
支出	建築工事費(1期)	210,944,000 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 194,448,179 円
	建築工事費(2期)	210,944,000 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 182,909,542 円
	建築工事費(3期)	1,687,552,000 円	( 80 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,362,529,485 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	213,628,800 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 196,923,028 円
	販売管理費(2期)	142,419,200 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 120,999,352 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,057,809,586 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,613,832,524 円　　－　　　　　　 2,057,809,586 円　　＝　　　　　 556,022,938 円 316,000 円／㎡