別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -52 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田畑　惣臣   TEL.

鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 65,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市秋篠町７７７番２外 ②地積 　(㎡) 434   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 風致地区 (40,80) 1.2:1 住宅 Ｗ2 大規模農家、住宅が 混在する県道沿いの 住宅地域 東4.1m県道 水道、ガス、下水 大和西大寺 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．１ ｍ県道 交通 施設 大和西大寺駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や農家住宅等が混在する既成住宅地域である。今後も概ね現状を維持するものと予測する。今後も建築 費高騰の影響等は懸念されるが、地価水準はほぼ横ばい傾向にあるものと思料する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良市を中心とする低層の住宅地域である。需要者は市内居住者が大半を占めるが、その中でも地縁 性を有する者の割合が比較的多い。街路はやや狭いが、周辺環境、生活利便性は概ね良好で、需給関係は概ね安定して いると認められる。土地は標準地と同じ程度の規模で２８００万円程度の物件が取引の中心と推測されるが、個々の取 引は個別性が強い。建築費高騰の影響も懸念される。中古物件は取引価格がまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅が多い既成住宅地域である。自らの居住を目的とする個人等が典型的な需要者であり、自己使用 目的での取引が中心である。周辺地域ではアパートなども散見されるが、行政的条件等から賃貸用建物の想定が難しく 、価格判定の指針となるような市場が形成されているとは言い難いため収益還元法の適用はしない。以上から、市場実 態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 69.9] [102.0] 100 65,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市の人口は減少傾向にあり、少子高齢化 が進んでいる。建築費高騰等の影響は懸念さ れる。しかし、環境が良好な住宅地の需要は 堅調である。 一般住宅や農家住宅が混在する既成の住宅地 域であり、需要者は限定されるが、潜在的な 需要は認められる。地価は概ね横ばい傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％