別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -50 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　重人   TEL.

鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市あやめ池南１丁目１１０６番１５ ｢あやめ池南１－１１－２４｣ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 菖蒲池 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道　 交通 施設 菖蒲池駅南西方 500m 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として熟成しており、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。コロナ禍にあっても駅徒歩圏 で環境良好な住宅地に対する需要は堅調であり、地価水準は強含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね奈良市域で近鉄奈良線沿線の駅徒歩圏に存する戸建住宅地域。需要者の中心は、同一市内の居住者 による世帯分離等を中心とし、大阪東部地域及び県内周辺市町からの流入も認められる。良好な住環境に加えて、生活 利便性にも優れており、土地需要は比較的堅調に推移している。土地は２５０㎡程度で３０００万円前後が取引の中心 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自己所有の戸建住宅を中心に形成され、共同住宅は周辺に散見される程度であり、土地価格に見合う賃料水 準が形成されていない。また１低専かつ風致地区内に存し、経済合理的な賃貸住宅の建設を想定することが困難なため 、収益価格は求められなかった。よって、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [ 91.0] [103.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍は長期化しているが、市内景気には 一部持ち直しの動きもみられ、土地取引は比 較的堅調に推移している。 駅徒歩圏の既成住宅地域で、閑静な街並みを 形成しており、地価は強含みで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％