別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -48 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 73,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市三松ヶ丘５００番９０ ｢三松ヶ丘４－２２｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 富雄 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位北、　６ ｍ市道 交通 施設 富雄駅北西方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 　比較的閑静な戸建住宅地域として、今後とも現状の住環境を維持していくものと予測する。特に地価変動要因 は認められないが、最寄駅からやや距離があり、価格水準はやや弱含み傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は奈良市北西部の近鉄奈良線・近鉄けいはんな線沿線周辺で、奈良市、生駒市の住宅地域の圏域。需要者 は奈良市居住者のほか大阪府への通勤需要の転入者が中心であると考えられる。住環境は良好であるが、最寄駅からや や距離のある住宅団地であることから、引き合いも需要も弱含みである。価格的には、土地は１，６００万円台前半、 新築戸建住宅の供給はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は１低専内の低層戸建住宅地域であるので、共同住宅等の賃貸用不動産は見当たらず、自用目的での取引が 中心で賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。したがって、信頼性の高い取引事例から算出 された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、周辺地域の価格水準とのバランスを考慮のうえ、鑑定評価 額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [142.8] [100.0] 100 73,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は回復基調にあるが、地価は二極化が 顕著で、環境等に優れた宅地は上昇傾向で、 接近性等の劣る宅地は依然下落が継続してい る。 　近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で 価格形成要因に変化はないが、駅よりの接近 性にやや劣る住宅地に対する需要は弱含みで ある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +33.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％