別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -46 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.

鑑定評価額 20,100,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市佐保台２丁目１６５７番１２２ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6.4m市道 水道、ガス、下水 平城山 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位北、　６ ．４ｍ市道 交通 施設 平城山駅南東方 550m 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅地域として熟成しつつあり、今後とも区画整然とした閑静な住環境を維持していくものと予測する。 当該地域の西側での新規分譲の影響もあり、需要は堅調で、地価水準はやや上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は奈良市北部を中心とした新興の住宅団地の圏域。対象地は中規模戸建住宅が建ち並ぶ新興住宅地域であ り、需要者は同一需給圏内の居住者を中心に、圏外からの流入も見られる。新型コロナ禍の影響は見られず、西側で新 規の開発分譲が好評で、価格的にはやや上昇傾向にあるものと判断される。価格水準は、土地は２，０００万円程度、 中古戸建住宅は２，５００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円程度が需要の中心であると考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　１低専内の戸建住宅が中心の低層住宅地域であるので、共同住宅等の賃貸用不動産はほぼ見当たらず、自用目的での 取引が中心で賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は断念した。したがって、周辺類似地域内の事例より 試算し市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [199.5] [104.0] 100 81,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は回復傾向にあるが、地価は、利便性 ・住環境の良好な地域は上昇又は横這い、そ れ以外は下落と二極化が継続している。 　最寄駅から徒歩圏の比較的区画　整然とし た住宅地域としての現状に特段の変化は認め られないが、対象地西側の分譲住宅地の販売 は好調である。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +90.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％