別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -45 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田和　聰   TEL.

鑑定評価額 63,500,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市百楽園３丁目４３２番１１ ｢百楽園３－６－８｣ ②地積 　(㎡) 470   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 大規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 学園前 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　　　北 ６．０ｍ市道 交通 施設 学園前駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は大規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、今後もこの住環境を維持すると思われる。コロナ禍、 物価高騰等の影響の少ない居住環境良好な住宅地域で地価水準は当面、上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線、近鉄けいはんな線、ＪＲ関西本線等沿線の奈良市及び周辺市町の戸建住宅地の存する圏域。 需要者は同一需給圏一円に及ぶ。買換え目的の富裕層等の外、近年敷地分割による小規模分譲戸建住宅等も見られ需要 者が多様化。地積は４００～５００㎡程度が多く中心価格帯は土地のみで５０００～７０００万円程度。土地建物一体 の総額は中古物件が中心で把握困難。コロナ禍や物価高騰等の影響の少ない居住環境良好な住宅地で需要は堅調推移。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺には戸建住宅が多く見受けられ、殆どが自用の物件である。収益物件は転勤等の一時的なものに限定さ れる。また、第１種低層住居専用地域に存するなど公法上の規制が厳しく、競争力のある賃貸建物を想定することが困 難であるため収益還元法は適用しなかった。よって比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [ 80.0] [100.0] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県下中心都市で人口は微減。コロナ禍、ウク ライナ侵攻による物価高騰等の不安要素はあ るものの、地価は上昇に転じつつある。 居住環境の良好な住宅地域。近年は敷地分割 による戸建住宅地も見られる。コロナ禍や物 価高騰等の影響は少なく需要は堅調である。 画地規模が標準的な整形地であり、選好性・ 代替性に特段の低下は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -17.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％