別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 奈良 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -44 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市若葉台１丁目３５５番１９１ ｢若葉台１－３－８｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 菖蒲池 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 菖蒲池駅南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、今後も地域要因の変化は考えられず、現状のまま推 移するものと予測する。地価水準は、駅徒歩圏外でもあり、横ばいから弱含み傾向で推移するものと考える。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線沿線で、概ね奈良市、生駒市の中規模住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は奈良 市、生駒市居住者が中心であるが、周辺地域からの転入も一部見られる。駅距離があり、やや街路条件に難があるもの の、中規模戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、比較的、需給関係は安定している。需要の中心は、土地で１ ，６００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、１低専の自己利用目的の一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸住宅等皆無であり賃貸市場が形 成されていない。よって、収益還元法は非適用とした。そして、比準価格が典型的需要者の観点からみた代替競争関係 にある取引事例に基づいて、規範性の高い実証的な価格として求められていることに鑑み、指定基準地の価格との均衡 にも留意して、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　奈良（県） -12             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市は、高齢化や人口減少傾向あるも、コ ロナ禍の戸建住宅の需要増の影響により、居 住環境良好な住宅地域の需要は比較的堅調に 推移している。 地域要因の変化は特に認められない。当該地 域の地価は従来横ばいからやや弱含み傾向で 推移していたが、足元においては安定した需 要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％ 0.0 ％