別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -43 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　昇平   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市神功５丁目１５番８ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 高の原 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 高の原駅西方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は最寄駅からやや距離を有するが、住環境に恵まれた戸建住宅地として熟成しつつある住宅地域である 。このため需要は比較的安定しており、地価は概ね横ばいにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良市及び生駒市のうち、近鉄京都線、奈良線及びけいはんな線の沿線各駅からバス便利用の戸建住宅地 域一帯と把握した。需要の中心は、周辺居住者による世帯分離や買い替え層が中心であるが、圏外からの転入も認めら れる。最寄り駅からバス便利用でやや交通利便性に劣るが、区画整然とした閑静な住宅地域であり、需要は安定してい る。地価は概ね横ばい傾向にあり、土地の中心価格帯は対象標準地規模で２０００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は比較可能な事例資料を適正妥当に収集・分析の上、試算しており規範性が高い。他方、収益価格については 、近隣地域周辺は共同住宅等の収益物件は見受けられず、取引に当たっては自己利用目的の取引が中心で、賃貸市場が 形成されていないため適用を断念した。従って、本件においては居住の快適性、利便性を踏まえた市場性を反映した比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [171.6] [100.0] 100 90,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向にある。住宅地需要は地域の 二極化が見られるが、全般的に概ね堅調であ り、利便性や住環境の良い住宅地地価は上昇 傾向にある。 最寄駅からバス便利用でやや交通利便性に劣 るが、閑静な住宅地域である。地域要因に変 動は無く、地価は概ね横ばいにて推移してい る。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％