別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -42 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田畑　惣臣   TEL.

鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市東登美ヶ丘５丁目２０２０番７９ ｢東登美ヶ丘５－８－５｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6.2m市道 水道、ガス、下水 学研奈良登美ヶ丘 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 学研奈良登美ヶ丘駅南 東方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域である。今後も概ね現状を維持するものと予測する。需要は概ね堅調で、 地価水準は横ばい傾向であると思料する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良市を中心とした低層の戸建住宅地域であり、需要者は市内及び隣接市の居住者が大半を占めるが 大阪等からの転入もみられる。学研奈良登美ヶ丘駅からは遠いが、区画整然とした住宅地域で居住環境も良好であるこ とから需要は概ね堅調である。土地は標準地と同程度の規模で２８００万円程度の物件が取引の中心である。中古物件 については取引価格がまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域の中心は自己所有の戸建住宅であり、賃貸市場は未成熟である。さらに、第１種低層住居専用地域でもあり、 収益性を分析する資料は相対的に限界がある。需要者は居住の快適性等を重視しており、行政条件等も踏まえ、賃貸用 物件の想定は現実的ではないと判断し、収益価格は求めていない。以上より、本件においては説得力があると判断した 比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [ 86.7] [100.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市の人口は減少傾向にあり、少子高齢化 が進んでいる。建築費高騰等の影響は懸念さ れる。しかし、環境が良好な住宅地の需要は 堅調である。 駅からは遠いが、その他の居住環境は良好で あり、需要は概ね堅調である。地価は横ばい 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％