別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -41 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　河南　直   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 73,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市法華寺町１２８５番５ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 新大宮 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    25 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 新大宮駅北方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅のほかに農地等も見られる既成住宅地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状 持続と予測する。地価水準については、一定の需要は認められ、概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、奈良市域の成熟した既成住宅地である。需要の中心は奈良市内または周辺市町の居住者であり圏外から の転入は少ない。近隣地域は農地等が散見され供給は少ないが、生活利便性に特段の難は無く、潜在的な需要は一定程 度あるものと考える。需要の中心となる価格帯は、対象標準地規模で１，３００万円程度と推察される。近隣地域の周 辺地域では新築戸建住宅の供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、一般住宅を中心に共同住宅、農地等も混在する既成住宅地域である。周辺にもアパート等 が散見されるが、対象標準地と同規模の収益物件はほとんど無く、行政条件等からも今後も自用目的での取引が中心で あると考える。よって、収益還元法は適用せず、取引事例により十分市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [102.0] 100 73,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境や生活利便性に優れた住宅地では、住 宅需要は堅調に推移しているが、地域的に偏 在する状況にあり、一部に需要の弱い地域等 も存する。 市内中心部にも比較的近く、交通接近条件等 の生活利便性に特段の難は無いことから需要 は概ね安定している。 東向きの画地であり、居住の快適性にやや優 れる。個別的要因に特段の変動は見られない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％