別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -38 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　三和　浩   TEL.

鑑定評価額 28,000,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市学園大和町３丁目７４番 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 学園前 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 学園前駅南方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特に大きな地域要因の変動はなく、当面の 間は現状のまま推移していくものと予測する。需要は安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄奈良線「学園前」駅を中心とする沿線の各駅を最寄駅とする戸建住宅地域である。需要者の中心は 、大阪及び京都方面へ通勤するサラリーマン世帯で地縁的選好性を有する需要者のほか、圏外からの転入者も認められ る。区画整然とした中規模戸建住宅の建ち並ぶ住環境良好な住宅地域であり、一定の安定的需要が認められる。土地は ２８００万円前後が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、低層戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、建築物の用途制限が厳しい第１種低層住居専用地域に指定さ れており、周辺において賃貸収入を目的とする収益物件は見られず、自己利用を前提とした取引が支配的であり、経済 合理性の観点から収益性からの価格アプローチになじまない。したがって、収益価格は試算せず、市場性を反映した比 準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　奈良（県） -14             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び高齢化が進みつつあるが、住宅 地においては、利便性、住環境の優劣により 地価の二極化傾向が継続している。 最寄駅へやや距離を有し、接近性にやや劣る が、区画整然とした閑静な既成住宅地域であ り、需要は比較的堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ 0.0 ％