別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 奈良 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -36 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 48,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市今市町４０７番１外 ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅、店 舗等が混在する住宅 地域 南西6m県道 水道、下水 帯解 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 帯解駅北西方 550m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅のほか、一般住宅、店舗等が混在する旧来からの住宅地域であり、地域要因の変動もないことから現状 が将来も続くものと予測する。土地の需要は低調であり、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良市及びその周辺の農家住宅地域。需要者は地縁的関連性を有するエンドユーザーがほとんどであ り、地域外からの転入はほぼ見られない。周辺において宅地開発等はほぼ見られず、土地取引は低調な状況が続いてい る。市街化調整区域内にあることから、需要が限定的であり、土地売買取引の相場は２００㎡程度で１，０００万円程 度、古家付の売買や、地元の農家による土地取得がほとんどである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、市街化調整区域内に存する農家住宅を中心とした古くからの既存の住宅地域であり、賃貸需要が見いだせ ず、賃貸市場の成立が認められない。そこで、収益還元法については非適用とした。自用目的がほとんどの地域におい ては、実際の取引価格が取引当事者の意思決定の指標となるものと考えられることから、比準価格を採用し、代表標準 地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 65.6] [100.0] 100 47,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市は、高齢化や人口減少傾向あるも、コ ロナ禍の戸建住宅の需要増の影響により、居 住環境良好な住宅地域の需要は比較的堅調に 推移している。 駅徒歩圏ではあるも、電車の本数が少ないこ とや、地域色の強い農家住宅地域のため、需 要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％