別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -35 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　河南　直   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市柏木町２９０番６５ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 西ノ京 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 西ノ京駅南東方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の区画整然とした住宅地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状維持と予測する。 地価水準については、一定の需要は認められ、概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良市域の近鉄橿原線沿線及び市郊外の戸建住宅地域等である。需要者の中心は奈良市内へ通勤する 奈良市及び周辺市町の居住者であり、圏外からの転入はほとんど無い。近隣地域は中心市街地から遠隔であり、交通接 近条件等の利便性に劣るが、総額の観点から一定程度の需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模 で１３００万円程度までと推察される。周辺での新築戸建住宅の供給はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、市街化調整区域内の戸建住宅地であり、収益物件は見受けられず、共同住宅の想定も困難 であることから、収益価格の試算は断念した。当該地域の主たる市場参加者は、自己利用を目的とした個人が主体であ り、快適性等を重視し、実際の取引価格を指標に意思決定すると推定されるため、代替性のある取引事例から求めた比 準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [102.0] [100.0] 100 59,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境や生活利便性に優れた住宅地では、住 宅需要は堅調に推移しているが、地域的に偏 在する状況にあり、一部に需要の弱い地域等 も存する。 奈良市郊外に位置し、交通接近等の利便性に やや劣るが、不動産業者による土地取得が見 られ、総額の観点からの優位性もあるため、 需要は概ね安定。 北向きの画地であり、地域の標準的画地と比 べて、優劣に影響を与える個別的要因はない 。個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％