別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -33 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 96,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市法蓮町１７０２番２４ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 風致地区 古都保存区域 (40,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模開発された中 規模一般住宅地域 東5.7m市道 水道、ガス、下水 近鉄奈良 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位北、　５ ．７ｍ市道 交通 施設 近鉄奈良駅北方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (40,200) 風致地区 古都保存区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　小規模開発の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持していくものと予測する。閉 店したスーパーの跡にドラッグストアが開店し、利便性が戻って、地価は横這い状態にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は奈良市の中心市街地周辺の住宅地域の圏域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者で、転出はあるが圏 外からの転入者は少ない。比較的区画整然とした一般住宅が建ち並ぶ地域で、従来より需給共に均衡していた。近所の 閉店したスーパーの跡にドラッグストアが開店したことで利便性が復活し、地価は横這い状態に戻ったものと判断され る。土地は２，６００万円程度、中古住宅は３，０００万円程度の物件が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　調整区域内の戸建住宅が中心の低層住宅地域であって、行政条件等から共同住宅等の賃貸用不動産はほぼ見受けられ ず、自用目的での取引が中心のため賃貸市場が形成されていない。したがって、収益価格は試算せず、実際取引事例か ら試算して、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を十分に踏まえて、新型コロナ禍の動向にも留 意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 63.8] [102.0] 100 96,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は回復傾向にあるが、地価は、利便性 ・住環境の良好な地域は上昇又は横這い、そ れ以外は下落と二極化が継続している。 　近所の閉店したスーパーの跡にドラッグス トアが開店して、利便性が復活したこと以外 は、地域要因に変動は見られない。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -31.5 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％