別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -32 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田畑　惣臣   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 69,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市中山町４５番８４ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北4.3m市道 水道、ガス、下水 大和西大寺 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 大和西大寺駅北西方 2.8km 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ駅からやや遠い閑静な住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は予想されない。環境 は現状維持で価格は概ね横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良市内の低層の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が大半を占め、他地域からの転入 も認められる。住環境は概ね良好であるが、駅からはやや遠いため利便性に劣る面も認められる。今後、建築費高騰等 の影響も懸念される。土地は標準地と同じ程度の規模で１６００万円程度の物件が取引の中心であると考えられるが、 乖離した取引も認められる。中古物件はさらに取引価格がまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域の中心は自己所有の戸建住宅を中心として、収益物件は散見される程度である。収益性を分析する資料は相対 的に限界がある。また、需要者は居住の快適性等を重視しており、収益価格を重視して経済的な行動を決定するには至 っておらず収益価格は求めていない。したがって、本件においては説得力があると判断した比準価格を採用し、代表標 準地価格との均衡を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 69,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市の人口は減少傾向にあり、少子高齢化 が進んでいる。建築費高騰等の影響は懸念さ れる。しかし、環境が良好な住宅地の需要は 堅調である。 成熟した住宅地域であり、周辺の利用状況は 概ね安定している。地価は概ね横ばい傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％