別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -31 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.

鑑定評価額 28,200,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市朱雀５丁目３番１２ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 高の原 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位北、　６ ｍ市道 交通 施設 高の原駅南東方 900m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状の閑静な住環境を維持していくものと予測する。対象 標準地は最寄駅等へ徒歩圏内にあること等から需要は堅調で、地価水準はやや上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、近鉄京都線、同奈良線、同けいはんな線各沿線周辺の戸建住宅団地。需要者は同一需給圏内の居住者 を中心に、大阪圏や奈良県中南部、京都府南部からの転入も見られる。当該住宅団地に対する需要は根強く、最寄駅か ら徒歩圏内に存し、景気等に関係なく比較的人気が高い地域である。価格水準は、土地は標準地と同規模で２，０００ 万円台後半、中古戸建住宅は３，５００万円程度が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、第１種低層住居専用地域内の低層戸建住宅地域であるので、建築制限が厳しく共同住宅等の賃貸用不動 産は見当たらず、自用目的での取引が中心で、経済合理的な賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元 法は適用せず、信頼性の高い複数の取引事例から試算された比準価格を採用し、さらに代表標準地価格との十分な検討 を踏まえ、新型コロナウィルス感染症の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [142.5] [102.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は回復基調にあるが、地価は二極化が 顕著で、環境等に優れた宅地は上昇傾向で、 接近性等の劣る宅地は依然下落が継続してい る。 　近隣地域の価格形成要因に変化はないが、 一般に売買の中心は、比較的駅に近い物件が 多いという傾向が見られる。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％