別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -23 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　河南　直   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市東包永町６１番１ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:4 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 が若干混在する既成 住宅地域 南5.8m県道 水道、ガス、下水 近鉄奈良 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．８ｍ 県道 交通 施設 近鉄奈良駅北東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか店舗も散見される既成住宅地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状持続と予測する 。観光地にも近く、住環境は比較的良好であり、地価水準については上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良市の中心市街地周辺に存する一般住宅主体の既成住宅地域と把握する。需要の中心は奈良市内または 周辺市町の居住者であり、圏外からの転入も認められる。近隣地域は観光地に近く、居住環境は比較的良好であり、生 活利便性にも特段の難点が無いことから住宅需要は概ね安定している。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で１ ６００万円程度と推察される。近隣地域周辺での新築戸建住宅の供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、既成住宅を中心とする住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標 に価格が決定されることが一般的と認められる。また、標準的な画地規模では経済合理性を有する賃貸物件の想定が難 しく、収益還元法による収益価格は適用しなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    151,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [104.0] 100 [139.7] [104.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境や生活利便性に優れた住宅地では、住 宅需要は堅調に推移しているが、地域的に偏 在する状況にあり、一部に需要の弱い地域等 も存する。 東大寺等の観光地に近く、生活利便性にも問 題は無いことから住環境は比較的良好であり 、需要は概ね安定している。 南向きの画地であり、地域の標準的画地と比 べて、居住の快適性に優れる。個別的要因に 特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％