別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -18 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 89,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市帝塚山１丁目１４４０番２７ ｢帝塚山１－２９－１８｣ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6.2m市道 水道、ガス、下水 東生駒 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位北、　６ ．２ｍ市道 交通 施設 東生駒駅南東方 2.8km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持していくものと予測する。最寄駅か らやや遠いが、需給共に概ね均衡しており、地価は当面、横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、奈良市及び生駒市の太規模住宅団地の内、近鉄奈良線各駅からバス圏に存する住宅地域の圏域。需要 者は、奈良市、生駒市及び周辺市町の居住者並びに大阪圏からの転入者が中心である。最寄駅からやや遠いものの、住 環境の良い区画整然とした住宅地域であり、需給共に均衡している、需要の中心は、対象標準地と同程度の規模で概ね ２，０００万円台前半、中古住宅で３，０００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用目的での戸建住宅の取引が中心であり、たまに戸建住宅の定期借家での一棟貸しが見られる程度の低層住宅地域 であるため、収益資料の収集には限界がある。また長引くコロナ禍等の影響で、土地価格に見合った賃料水準が形成さ れておらず、たとえ収益価格を試算しても非常に低位に算出されると思われる。したがって、収益価格は試算せず、比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [118.8] [101.0] 100 89,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は回復基調にあるが、地価は二極化が 顕著で、環境等に優れた宅地は上昇傾向で、 接近性等の劣る宅地は依然下落が継続してい る。 　地域要因に特段の変化はなく、最寄駅から やや遠いものの、需給は安定しており、当地 域の地価は、概ね横這い傾向にあると考えら れる。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％