別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -17 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市富雄北３丁目２５４２番１１１ ｢富雄北３－９－１９｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6.2m市道 水道、ガス、下水 富雄 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄駅徒歩可能圏に存する高 低差のある戸建住宅地域 街 路 基準方位　北　６． ２ｍ市道　 交通 施設 富雄駅北東方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺街路・地勢に難はあるが、徒歩可能圏で環境も良い戸建住宅地域。需要は堅調であり、諸要因から住宅供給 が不足・不安定化したこともあって地価はやや上昇傾向で推移している。地価は当面やや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地　 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 奈良市・生駒市にあって近鉄奈良線・けいはんな線駅勢圏の戸建住宅地域を同一需給圏と把握した。需要者の中心は、 大阪都心部勤務の１次取得の給与所得者層。近隣は高低差のある画地が多く周辺街路の系統連続性もやや劣るが、駅徒 歩可能圏に存し、大阪方面への利便性は比較的良好である。需要は堅調であり、住宅供給の不足等もあって地価はやや 上昇となった。取引の中心価格帯は、土地は標準的画地と同規模程度で１６５０～１７００万円前後と考察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅徒歩可能圏の閑静な戸建住宅地域であり、近隣地域内にアパート等の収益物件はほぼ存在しない。収益性より周 辺での売買事例を基に購入意思決定されることが通常である住宅地域のため、収益価格は試算しなかった。比準価格は 富雄駅及び学園前駅勢圏の複数取引を基に試算され市場実態を反映した実証的で説得力を有する価格であり規範性は高 い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [115.7] [100.0] 100 92,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は住宅観光都市であるが人口は微減で地 価は二極化が進行。住宅供給不足、在宅勤務 等働き方多様化で一部バス圏住宅地需要がや や回復傾向示す。 周辺街路・地勢等はやや劣るが、徒歩可能圏 の閑静な戸建住宅地域である。需要は堅調で あり、住宅の供給不足等もあって地価はやや 上昇となった。 特筆すべき個別的要因の変動は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +20.5 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％