別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -14 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　平田　馨   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市敷島町１丁目５４７番１３ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6.2m市道 水道、ガス、下水 菖蒲池 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 菖蒲池駅北東方 850m 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である現況を踏まえ、周辺地域、近隣地域における市場性及び法令規制等の 観点からも勘案した結果、地域特性は将来的にも現況程度の戸建住宅地域として推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 （同一需給圏）近鉄奈良線沿線の奈良市における駅徒歩圏内の住宅地域等の圏域である。（需要者の属性）同一需給圏 に地縁的選好性を有する居住者が中心であるが、同一需給圏外からの転入者も認められる。（市場の需給動向）近隣地 域は街路配置がやや雑然とし、且つ地勢が劣る等快適性にやや劣るが、近鉄奈良線菖蒲池駅徒歩圏内に存する等利便性 に優れるため、需要は概ね横ばい傾向。（需要の中心となる価格帯）土地７０坪で２１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域にはアパート等の収益物件は原則見受けられず且つ市場における取引は自用目的の取 引が主である。また、収益性を反映する賃貸市場も未成熟で且つ近隣地域の行政条件等からも収益性には馴染まないた め、手法は取引事例比較法を適用し、収益還元法は適用しなかった。よって、同一需給圏内における規範性ある取引事 例から比準調整がなされた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 78.8] [101.0] 100 92,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市の住宅地域については、利便性・快適 性等の優れた地域の地価は上昇傾向にあるが 、劣る地域の地価は下落傾向にあり、引き続 き二極化傾向。 街路配置がやや雑然とし且つ地勢が劣る等快 適性にやや劣るが、駅徒歩圏内に立地する等 利便性に優れるため、需要は概ね横ばい傾向 で推移している。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％