別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -13 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧   TEL.

鑑定評価額 34,200,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市右京４丁目１３番２５ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に医院 等が見られる住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 高の原 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地　 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅・大規模商業施設に近く、 医院等も混在する比較的環境 も良い戸建住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 高の原駅南西方 550m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 駅・商業施設に近く環境も良い住宅地であり、近隣のような主要駅徒歩圏の住宅地はコロナ禍の影響は僅少で需 要は引き続き堅調に推移している。今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 奈良市、生駒市にあって、近鉄奈良線・京都線・けいはんな線駅勢圏の戸建中心の住宅地域を同一需給圏として把握し た。需要者の中心は、京都・大阪都心部勤務の所得水準の高い給与所得者層の他、医師、地元自営業者等が想定される 。近隣は戸建住宅の他、医院、個人事務所兼居宅も混在する用途多様性を有する住宅地域であり、コロナ禍にあっても 需要は堅調に推移している。取引の中心価格帯は、土地は標準的画地と同規模程度で３４００万円前後と考察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏にあって用途多様性を有する住宅地域であるが、法令上の規制が厳しく近隣地域内にアパート等の収益物件は 存在しない。周辺での売買事例を重視して購入意思決定されるのが通常であるため収益価格は試算しなかった。比準価 格は平城ニュータウン内の取引を基に試算した市場性を反映する実証的で説得力のある価格であり規範性が高い。よっ て、前年指定基準地価格以降の価格変動等の検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　奈良（県） -5              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は住宅観光都市であるが人口は微減で地 価は二極化が進行。住宅供給不足、在宅勤務 等働き方多様化で一部バス圏住宅地需要がや や回復傾向示す。 最寄駅・大規模商業施設へ接近性良好な医院 ・個人事業所混在の住宅地域であり、特段の 地域要因変動は見られない。需要堅調で地価 は上昇となった。 特筆すべき個別的要因の変動は認められない 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％ +1.3 ％