別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -9 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　津石　哲志   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市十輪院町１６番 ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） １５ｍ斜線高度 (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 近鉄奈良 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４．０ ｍ　市道 交通 施設 近鉄奈良駅南東方 1.1km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  １５ｍ斜線高度 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は地域要因に目立った変化はなく、なら町中心部付近の用途の 多様性がある住宅地として底堅い需要があるため、地価は回復基調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線、ＪＲ関西本線等沿線の奈良市内旧市街地の圏域。需要者は同一需給圏内の住民が多く一次取 得者から買い替え目的の二次取得者まで多様である。地積は１３０～１５０㎡程度が多く、中心価格帯は土地のみで１ ５００～１８００万円程度、新築戸建住宅の供給は少ない。観光客の往来の多い「ならまち」界隈に位置しており、店 舗としての用途も期待できる地域であり、コロナ禍の影響も弱まり、需要は回復感を取り戻している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 生活利便性にも優れた地域であり、対象標準地の周辺には規模の大きいアパート等の収益物件も散見されるものの、対 象標準地の規模では自用目的の取引が多く、賃貸市場が形成されているとは言えない状況にある。よって収益還元法は 適用せず、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    151,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [104.0] 100 [127.8] [100.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による先行き不透明感は払しょくさ れつつある中、金融緩和により、不動産市場 では取引数が増加傾向にある。 近隣地域は、市中心部に近く観光客の往来も ある「ならまち」エリアに存するため、用途 の多様性が期待でき、需要は堅調である。 画地規模が標準的な整形地であり、選好性・ 代替性に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％